Zwangsverwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung: Ablauf, Rechte und Folgen für die WEG

Zwangsverwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung: Ablauf, Rechte und Folgen für die WEG

Ein Eigentümer zahlt seit Monaten kein Hausgeld, die Wohnung ist aber vermietet und die Mieten laufen. In dieser Konstellation ist die Zwangsverwaltung häufig das wirksamere Mittel als die Zwangsversteigerung: Sie greift auf die Mieteinnahmen zu, ohne das Eigentum anzutasten – und sie ist deutlich schneller.

Was die Zwangsverwaltung ist

Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung die zweite Form der Vollstreckung in das Grundstück. Das Vollstreckungsgericht beschlagnahmt die Wohnung und bestellt einen Zwangsverwalter. Dieser verwaltet die Einheit anstelle des Eigentümers: Er zieht die Mieten ein, führt die Mietverhältnisse fort, kann kündigen und neu vermieten und muss das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand erhalten. Das Eigentum bleibt beim Schuldner – nur die Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis geht über. Beide Verfahren können parallel laufen; wird die Wohnung versteigert, endet die Zwangsverwaltung mit dem Zuschlag.

Der Weg dorthin

Die Gemeinschaft braucht zunächst einen Titel über die Hausgeldforderung – in der Regel ein Urteil oder einen Vollstreckungsbescheid – und, für die Vollstreckung in das Grundstück, eine Sicherung im Grundbuch oder den direkten Antrag beim Vollstreckungsgericht. Verbreitet ist der Weg über die Zwangssicherungshypothek, die ab einer Forderung von 750 Euro eingetragen werden kann und die Rangstelle sichert. Den Antrag auf Zwangsverwaltung stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin, vertreten durch den Verwalter; für die Rechtsverfolgung ist ein Beschluss die saubere Grundlage.

Wie das Geld verteilt wird

Aus den eingenommenen Mieten bestreitet der Zwangsverwalter zuerst die Ausgaben der Verwaltung – und dazu gehört das laufende Hausgeld. Es zählt zu den Kosten der Verwaltung des beschlagnahmten Objekts und wird vorweg beglichen, nicht erst im Verteilungsverfahren. Für die Gemeinschaft ist das der entscheidende Vorteil: Das laufende Hausgeld fließt ab der Beschlagnahme wieder, unabhängig davon, in welchem Rang ihre titulierte Altforderung steht. Der verbleibende Überschuss wird an die Gläubiger nach ihrem Rang ausgekehrt; hier wirkt sich aus, welche Rechte vor der Zwangssicherungshypothek eingetragen sind. Altrückstände bleiben deshalb oft nur teilweise gedeckt.

Was die Hausverwaltung zu beachten hat

Ab der Beschlagnahme ist der Zwangsverwalter der richtige Ansprechpartner für alles, was die Einheit betrifft: Hausgeldabrechnungen, Sollstellungen, Mahnungen, Ankündigungen von Arbeiten, Zugang zur Wohnung. Zahlungen des Eigentümers an die Gemeinschaft sind nach der Beschlagnahme nicht mehr ohne Weiteres wirksam, soweit sie aus den Mieten stammen. Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bleibt dagegen beim Eigentümer – die Zwangsverwaltung erfasst die Nutzung, nicht die mitgliedschaftlichen Rechte. Einladungen gehen deshalb weiter an den Eigentümer; der Zwangsverwalter erhält die Unterlagen, die seine Verwaltungsaufgabe betreffen.

Grenzen des Verfahrens

Die Zwangsverwaltung hilft nur, wenn Erträge vorhanden sind. Bei einer selbst genutzten Wohnung gibt es keine Mieten, und eine Nutzungsentschädigung des wohnenden Eigentümers lässt sich nur unter engen Voraussetzungen durchsetzen. Steht die Wohnung leer oder ist sie weit unter Wert vermietet, trägt das Verfahren die eigenen Kosten kaum. Dann bleibt die Zwangsversteigerung – mit dem Vorrang, den das Gesetz den Hausgeldforderungen dort einräumt. Welcher Weg im Einzelfall trägt, hängt von Rangverhältnissen, Mietertrag und Höhe des Rückstands ab und gehört in die rechtliche Prüfung.

Grundlagen

§§ 146 ff., 152, 155, 161 ZVG (Zwangsverwaltung, Verwaltungsausgaben, Verteilung); § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Vorrang von Hausgeldforderungen); §§ 866, 867 ZPO (Zwangssicherungshypothek); §§ 9a, 18, 25, 27 WEG.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: SHOX ART | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Artful Homes. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).