Vertragsstrafe und Bauzeitverzögerung bei Sanierungen der Eigentümergemeinschaft

Vertragsstrafe und Bauzeitverzögerung bei Sanierungen der Eigentümergemeinschaft

Die Fassadensanierung sollte im Juni fertig sein, im Oktober steht das Gerüst noch. Mietausfälle, verlängerte Gerüstmiete, eine zweite Baubegleitung, verschobene Folgearbeiten: Der Schaden ist greifbar, der Nachweis im Einzelnen aber mühsam. Genau diese Lücke schließt eine Vertragsstrafe – wenn sie vorher vereinbart wurde.

Verzug ist die Voraussetzung

Ohne verbindliche Frist gibt es keinen Verzug. Eine Formulierung wie „Ausführung voraussichtlich im Frühjahr" genügt dafür nicht; nötig ist ein kalendarisch bestimmter Fertigstellungstermin oder eine Frist, die sich aus einem vereinbarten Bauzeitenplan eindeutig errechnen lässt. Hinzu kommt, dass der Unternehmer die Verzögerung zu vertreten haben muss. Behinderungen, die der Auftraggeber verursacht – verzögerte Entscheidungen, fehlende Vorleistungen, nachträglich geänderte Leistungen – verschieben die Frist. Wetter und Lieferengpässe wirken nur, soweit der Vertrag das vorsieht.

Grenzen einer wirksamen Vertragsstrafe

Vertragsstrafen in vorformulierten Bedingungen unterliegen der AGB-Kontrolle. Die Rechtsprechung hat dafür feste Leitlinien entwickelt: Die Obergrenze darf fünf Prozent der Auftragssumme nicht übersteigen, und der Tagessatz darf nicht so hoch sein, dass er in keinem Verhältnis zum typischen Verzögerungsschaden steht – verbreitet sind 0,2 bis 0,3 Prozent je Werktag. Die Strafe muss an ein Verschulden anknüpfen und darf nicht nach dem reinen Zeitablauf verfallen. Fehlt eine Obergrenze oder ist sie zu hoch, ist die Klausel insgesamt unwirksam – sie wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt. Dann bleibt nur der konkrete Schadensnachweis.

Der Vorbehalt bei der Abnahme

Hier scheitern die meisten Ansprüche in der Praxis. Nimmt der Auftraggeber die Leistung ab, ohne sich die Vertragsstrafe ausdrücklich vorzubehalten, ist der Anspruch verloren. Der Vorbehalt gehört deshalb in das Abnahmeprotokoll, und zwar bei der Abnahme selbst – nicht erst in der späteren Rechnungsprüfung. Das gilt für den BGB-Werkvertrag und sinngemäß auch im Anwendungsbereich der VOB/B.

Was neben der Strafe bleibt

Die Vertragsstrafe tritt neben den Schadensersatz, wird aber darauf angerechnet. Unabhängig davon kann der Auftraggeber bei Verzug nach fruchtlosem Fristablauf vom Vertrag zurücktreten oder kündigen und die Mehrkosten der Ersatzvornahme verlangen. Ein Zurückbehalt von Zahlungen ist möglich, muss sich aber im Rahmen halten; überhöhtes Zurückbehalten setzt den Auftraggeber selbst ins Unrecht.

Was in den Beschluss gehört

Ein Sanierungsbeschluss, der nur Gewerk und Auftragssumme nennt, lässt die Bauzeit offen. Aufgenommen werden können: ein verbindlicher Fertigstellungstermin oder Bauzeitenplan, Zwischenfristen für kritische Abschnitte, eine Vertragsstrafe innerhalb der genannten Grenzen, die Pflicht zur schriftlichen Behinderungsanzeige und eine Ermächtigung des Verwalters, den Vorbehalt bei der Abnahme zu erklären. Die Ausgestaltung im Einzelfall ist eine Frage der rechtlichen und baufachlichen Begleitung.

Grundlagen

§§ 280, 286, 307, 339 bis 341, 631 ff. BGB; VOB/B (insbesondere §§ 5, 6, 11, 12); §§ 19, 27 WEG.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Channabo Yos | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Natalia S. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).