Teilverkauf und Leibrente: Verrentungsmodelle für die eigene Eigentumswohnung

Teilverkauf und Leibrente: Verrentungsmodelle für die eigene Eigentumswohnung

Die Wohnung ist abbezahlt, die Rente reicht knapp, ein Umzug kommt nicht in Frage: In dieser Lage werben Anbieter mit Verrentung – Geld aus der Immobilie, ohne auszuziehen. Hinter dem Begriff stehen mehrere Modelle, die sich in Preis, Risiko und Absicherung deutlich unterscheiden.

Der Teilverkauf

Beim Teilverkauf wird ein Anteil – meist bis zu 50 Prozent – an einen Anbieter verkauft. Der Verkäufer behält den Rest, bleibt im Grundbuch eingetragen und erhält ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht an der gesamten Wohnung. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt, das wirtschaftlich einer Miete entspricht und häufig bei vier bis sechs Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr liegt. Zu prüfen sind drei Punkte: ob das Entgelt befristet oder dauerhaft, ob es indexiert ist – und was im Vertrag über den späteren Gesamtverkauf steht. Verbreitet sind ein Durchführungsentgelt und eine garantierte Mindestsumme für den Anbieter, die bei stagnierenden Preisen zulasten des Eigentümeranteils gehen kann. Instandhaltung und Hausgeld bleiben in der Regel vollständig beim Verkäufer.

Leibrente und Zeitrente

Bei der Leibrente wird die Wohnung vollständig verkauft. Der Verkäufer erhält eine lebenslange Rente und ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht; der Käufer wird Eigentümer und trägt, je nach Vertrag, Instandhaltung und Hausgeld. Die Rentenhöhe richtet sich nach Verkehrswert, Lebenserwartung und dem kapitalisierten Wert des Wohnrechts – je jünger der Verkäufer, desto niedriger die Rente. Die Zeitrente läuft dagegen nur über eine feste Zahl von Jahren; sie ist höher, endet aber unabhängig vom Lebensalter. Entscheidend ist in beiden Fällen die Absicherung: Reallast für die Rentenzahlung und Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, jeweils an erster Rangstelle, damit die Zahlungen auch bei Insolvenz oder Weiterverkauf des Erwerbers bestehen bleiben.

Die Umkehrhypothek

Hier bleibt das Eigentum vollständig erhalten. Der Eigentümer nimmt ein Darlehen auf, das nicht laufend getilgt wird; Zinsen und Tilgung werden gestundet und aus dem Verkaufserlös nach dem Auszug oder dem Erbfall beglichen. Die Zinsen laufen dabei auf den wachsenden Saldo – die Belastung steigt also mit der Laufzeit. Das Modell ist in Deutschland nur von wenigen Anbietern verfügbar.

Was die Eigentümergemeinschaft betrifft

Für die Gemeinschaft ändert eine Verrentung nichts an der Zweckbestimmung der Einheit, wohl aber unter Umständen an der Person des Hausgeldschuldners. Schuldner ist immer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Beim Teilverkauf entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft; beide Teilhaber haften dann für das Hausgeld, unabhängig von der internen Absprache. Bei Leibrente und Zeitrente wechselt der Hausgeldschuldner vollständig auf den Erwerber, auch wenn der Voreigentümer weiter in der Wohnung lebt. Für die Verwaltung sind deshalb die Eintragungen in Abteilung I und II des Grundbuchs maßgeblich, nicht die Angaben der Beteiligten. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG vor, gilt sie auch für den Teilverkauf eines Anteils.

Was ein Vergleich erfordert

Alle Modelle lassen sich nur über die Gesamtbelastung über die erwartete Laufzeit vergleichen, nicht über die Auszahlungssumme. Dazu gehören Nutzungsentgelt oder Zinsen, Nebenkosten des Vertrags, die Verteilung von Instandhaltung und Hausgeld, der kapitalisierte Wert des Wohnrechts und die Regelungen für den späteren Verkauf. Eine Verrentung ist ein notarieller Vertrag mit lebenslanger Wirkung – die Prüfung durch Notar, Steuerberater und gegebenenfalls eine unabhängige Verbraucherzentrale ist Teil der Entscheidung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.

Grundlagen

§§ 759 ff., 1030 ff., 1093, 1105 ff. BGB (Leibrente, Nießbrauch, Wohnungsrecht, Reallast); §§ 9a, 12, 16 WEG; Bewertungsgesetz für die Kapitalisierung von Nutzungsrechten.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Yan Krukau | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Jakub Zerdzicki. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).