Zinsbindung, Tilgung und Vorfälligkeitsentschädigung: das Darlehen für die Eigentumswohnung

Zinsbindung, Tilgung und Vorfälligkeitsentschädigung: das Darlehen für die Eigentumswohnung

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung wird einmal verhandelt, die Finanzierung wirkt zwanzig bis dreißig Jahre. Drei Größen bestimmen, wie teuer und wie flexibel sie ist: die Länge der Sollzinsbindung, der anfängliche Tilgungssatz und die Frage, was passiert, wenn das Darlehen früher zurückgezahlt werden soll als geplant.

Zinsbindung und Restschuld

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt – nicht, wie lange das Darlehen läuft. Beim gängigen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, während sich ihre Zusammensetzung verschiebt: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Nach Ablauf der Bindung bleibt eine Restschuld, für die neu verhandelt wird. Eine lange Bindung kostet einen Zinsaufschlag, kauft dafür aber Planungssicherheit und verkleinert die Restschuld. Entscheidend ist weniger der Zinssatz allein als die Restschuld am Ende der Bindung – sie ist die Größe, die das Zinsänderungsrisiko trägt.

Tilgungssatz und Sondertilgung

Der anfängliche Tilgungssatz wirkt überproportional auf die Laufzeit. Ein Prozent Tilgung bedeutet bei moderatem Zins eine Gesamtlaufzeit von weit über dreißig Jahren – eine Größe, die bei Erwerb im mittleren Alter in die Rentenphase hineinreicht. Zwei Prozent verkürzen sie erheblich. Ein Sondertilgungsrecht, meist fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, ist häufig ohne Zinsaufschlag vereinbar und erhöht die Flexibilität, ohne die laufende Rate zu belasten. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte zusätzlich das Hausgeld in die Belastungsrechnung aufnehmen: Der Anteil für Verwaltung und Erhaltungsrücklage ist bei Vermietung nicht umlagefähig und bleibt dauerhaft beim Eigentümer.

Kündigungsrechte des Darlehensnehmers

Zwei Vorschriften sind wichtig. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden – ohne Entschädigung, und bei jeder späteren Zinsänderungsvereinbarung beginnt die Frist neu. Dieses Recht ist nicht abdingbar. Es macht Bindungen über zehn Jahre einseitig günstig: Der Darlehensnehmer behält den langen Zins, kann aber nach zehn Jahren aussteigen. Nach § 490 Absatz 2 BGB kann ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen auch vorher gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht; anerkannt ist vor allem der Verkauf der Immobilie. In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Sie ersetzt der Bank den Zinsschaden aus der vorzeitigen Rückzahlung und wird aus der Differenz zwischen dem vereinbarten Zins und einer Wiederanlagerendite über die Restlaufzeit berechnet. Zugunsten des Darlehensnehmers anzurechnen sind vereinbarte Sondertilgungsrechte, ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Ausfallrisiko. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen begrenzt § 502 BGB die Entschädigung und schließt sie aus, wenn die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsmethode unzureichend sind. Eine vorgelegte Berechnung nachrechnen zu lassen lohnt sich regelmäßig, weil fehlerhafte Ansätze häufig vorkommen.

Einordnung

Die dargestellten Regeln sind allgemeine Informationen und keine Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Welche Bindung, welcher Tilgungssatz und welcher Weg aus einem laufenden Darlehen im Einzelfall tragen, hängt von Einkommen, Eigenkapital, Lebensplanung und den konkreten Vertragsunterlagen ab und gehört mit der Bank, einem unabhängigen Finanzierungsberater oder einem Rechtsanwalt geprüft.

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