Glasbruch in der Eigentümergemeinschaft: Glasversicherung, Deckungslücken und Abgrenzung zum Sondereigentum

Glasbruch in der Eigentümergemeinschaft: Glasversicherung, Deckungslücken und Abgrenzung zum Sondereigentum

Glasschaden ist ein Kleinschaden mit überdurchschnittlichem Streitpotenzial. Eine einzelne Scheibe kostet selten viel, die Zuordnung dauert dafür oft Wochen: Ist das Glas Gemeinschafts- oder Sondereigentum, greift die Gebäudeversicherung oder eine separate Glaspolice, und war es überhaupt ein Bruch im Sinne der Bedingungen?

Wem das Glas gehört

Fenster und Außentüren gehören nach herrschender Auffassung einschließlich der Verglasung zum Gemeinschaftseigentum, weil sie Teil der äußeren Gestalt des Gebäudes sind – unabhängig davon, ob die Teilungserklärung die Instandhaltung dem einzelnen Eigentümer auferlegt. Eine solche Kostenübertragung in der Gemeinschaftsordnung ändert also nicht die Eigentumszuordnung, sondern nur die Frage, wer zahlt. Innentüren mit Glaseinsatz, Duschabtrennungen, Spiegel und Mobiliarverglasung innerhalb der Wohnung sind dagegen Sondereigentum.

Was die Glasversicherung deckt

Die Glasversicherung ersetzt Bruchschäden an der versicherten Verglasung unabhängig von der Ursache – also auch dann, wenn niemand zu ermitteln ist. Versichert werden Gebäudeverglasung, Mobiliarverglasung oder beides. Zur Gebäudeverglasung gehören typischerweise Fenster- und Türscheiben, Glasbausteine, Lichtkuppeln, Glasdächer, Wintergartenverglasung und verglaste Balkonbrüstungen. Ersetzt werden regelmäßig nicht nur die Scheibe, sondern auch die Nebenkosten: Gerüst oder Hebebühne, Entsorgung, Notverschalung und Mehraufwand für Sonderverglasung.

Die typischen Deckungslücken

Nicht versichert sind in der Regel Oberflächenschäden – Kratzer, Muschelausbrüche am Rand, Absplitterungen – sowie Schäden, die nicht als Bruch gelten. Der wichtigste Fall ist das blind gewordene Mehrscheiben-Isolierglas: Dringt Feuchtigkeit in den Scheibenzwischenraum ein, weil der Randverbund altersbedingt undicht geworden ist, liegt kein Bruch vor. Dieser Schaden ist Erhaltungsaufwand der Gemeinschaft und aus der Erhaltungsrücklage zu finanzieren. Ebenfalls regelmäßig ausgeschlossen sind Schäden während Bau- und Umbauarbeiten am versicherten Glas – ein Grund, bei Fassaden- und Fensterarbeiten die Haftung des Unternehmers und dessen Versicherungsschutz vertraglich festzuhalten.

Gebäudeversicherung oder eigene Police

Glasbruch ist in der Wohngebäudeversicherung nicht automatisch enthalten; er wird als Baustein eingeschlossen oder separat versichert. Ob sich das rechnet, lässt sich rechnen: Bei einer Anlage mit vielen großen Scheiben, Glasdächern oder einem stark frequentierten Treppenhaus übersteigt die Schadenerwartung die Prämie schnell. Bei einer kleinen Anlage mit normalen Fenstern ist die Gemeinschaft mit einem Selbstbehalt oder ohne Baustein oft besser bedient, weil jeder gemeldete Kleinschaden die Schadenquote belastet. Entscheidend ist die Vollständigkeit der Deklaration: Nachträglich verglaste Balkone oder ein neuer Wintergarten müssen dem Versicherer angezeigt werden.

Abwicklung und Umlage

Der Schaden ist unverzüglich zu melden, die Bruchstelle vor der Reparatur zu fotografieren und die Scheibe bis zur Freigabe nicht zu entsorgen. Ist ein Verursacher bekannt, geht der Anspruch nach der Zahlung auf den Versicherer über; die Gemeinschaft muss nicht selbst prozessieren. Die Prämie der Glasversicherung zählt zu den Kosten der Sachversicherung und ist bei vermieteten Wohnungen umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Betriebskostenumlage entsprechend vorsieht.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Erik Mclean | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: cottonbro studio. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).