Zahlungsverzug des Mieters: Von der Mahnung bis zur Kündigung

Zahlungsverzug des Mieters: Von der Mahnung bis zur Kündigung

Bleibt die Miete aus, entsteht schnell Handlungsdruck – und genauso schnell entstehen Fehler. Wer die Fristen und Formalien des BGB kennt, kommt zu einer belastbaren Lösung, während vorschnelle Schreiben das Verfahren oft nur verzögern.

Wann Verzug eintritt

Die Miete ist nach § 556b BGB spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Maßgeblich ist die rechtzeitige Veranlassung der Zahlung, nicht der Eingang beim Vermieter. Wird die Frist versäumt, tritt Verzug ein, ohne dass es einer Mahnung bedarf – die Leistungszeit ist kalendermäßig bestimmt.

Ab Verzugsbeginn schuldet der Mieter Verzugszinsen, bei Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Mahnkosten sind nur in tatsächlich angefallener Höhe ersatzfähig; Pauschalen in Formularmietverträgen sind regelmäßig unwirksam.

Die fristlose Kündigung

§ 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB nennt zwei Konstellationen. Erstens: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon im Rückstand. Nicht unerheblich ist ein Betrag, der eine Monatsmiete übersteigt. Zweitens: Der Rückstand erreicht über einen längeren Zeitraum als zwei Termine die Höhe von zwei Monatsmieten.

Maßgeblich ist jeweils die Bruttomiete einschließlich der Vorauszahlungen. Eine Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht erforderlich.

Die Schonfristzahlung

Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet – etwa das Jobcenter. Diese Schonfristzahlung kann der Mieter nur nutzen, wenn ihr nicht bereits in den vergangenen zwei Jahren eine solche Heilung vorausging.

Wichtig für die Praxis: Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB bleibt davon unberührt. Deshalb wird in der Praxis regelmäßig fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt.

Form und Zustellung

Die Kündigung bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift; E-Mail und Fax genügen nicht. Sie muss die Kündigungsgründe konkret benennen: welche Monate offen sind, in welcher Höhe und wie sich der Gesamtrückstand zusammensetzt. Bei mehreren Beteiligten muss die Kündigung von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt werden.

Der Zugang sollte nachweisbar erfolgen. Ein Bote, der den Inhalt kennt und als Zeuge zur Verfügung steht, ist dem Einschreiben mit Rückschein vorzuziehen – dieses geht bei Abwesenheit des Empfängers gerade nicht zu.

Wenn geräumt werden muss

Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, führt kein Weg an der Räumungsklage vorbei. Eigenmächtiger Austausch der Schlösser oder Entfernung des Hausrats ist verbotene Eigenmacht und löst Schadensersatzansprüche aus. Nach dem Räumungsurteil vollstreckt der Gerichtsvollzieher; die kostengünstigere Berliner Räumung beschränkt sich auf die Herausgabe der Wohnung unter Zurückbehaltung des Mobiliars.

Was sich vorher lohnt

In vielen Fällen ist der Rückstand nicht Ausdruck von Zahlungsunwilligkeit, sondern von verzögerten Sozialleistungen oder einem Jobverlust. Ein frühes Gespräch, eine schriftlich dokumentierte Ratenzahlungsvereinbarung oder der Hinweis auf die Übernahme von Mietschulden durch das Jobcenter nach § 22 Absatz 8 SGB II lösen das Problem oft schneller und günstiger als jedes Gerichtsverfahren.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Nicola Barts | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Tara Winstead. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).