Verjährung in der WEG: Welche Fristen Eigentümer und Verwaltung im Blick behalten müssen

Verjährung in der WEG: Welche Fristen Eigentümer und Verwaltung im Blick behalten müssen

Ansprüche verschwinden nicht dadurch, dass niemand sie geltend macht – sie werden nur irgendwann undurchsetzbar. In der Wohnungseigentümergemeinschaft trifft das regelmäßig offene Hausgelder, Baumängel und Schadensersatzansprüche. Wer die Fristen kennt, verliert kein Geld aus reiner Untätigkeit.

Die Regelverjährung: drei Jahre ab Jahresende

Die meisten Ansprüche in der WEG unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren nach § 195 BGB. Entscheidend ist der Fristbeginn: Nach § 199 BGB läuft die Frist erst ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.

Ein Beispiel: Eine im März 2023 fällige Hausgeldrate verjährt nicht im März 2026, sondern mit Ablauf des 31. Dezember 2026. Der Jahreswechsel ist damit der eigentliche Stichtag – und der Grund, warum die Prüfung offener Posten im vierten Quartal zum Pflichtprogramm jeder Verwaltung gehört.

Hausgeld und Sonderumlagen

Hausgeldansprüche entstehen erst mit dem Beschluss über den Wirtschaftsplan beziehungsweise die Jahresabrechnung und werden zu den dort festgelegten Terminen fällig. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Dreijahresfrist. Dasselbe gilt für Sonderumlagen und für Nachzahlungen aus der Abrechnung. Wichtig: Auch eine unstreitige Forderung verjährt – die bloße Auflistung in der Buchhaltung hält die Frist nicht an.

Baumängel: fünf Jahre ab Abnahme

Für Mangelansprüche bei Bauwerken gilt nicht die Regelverjährung, sondern § 634a BGB mit einer Frist von fünf Jahren ab Abnahme. Das betrifft sowohl das vom Bauträger errichtete Gemeinschaftseigentum als auch spätere Sanierungsleistungen. Weil die Frist an die Abnahme anknüpft und nicht an das Jahresende, läuft sie taggenau ab – und häufig unbemerkt, wenn das Abnahmeprotokoll nicht auffindbar ist. Eine vollständige Bauakte ist deshalb bares Geld wert.

Ansprüche gegen die Verwaltung

Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter – etwa wegen versäumter Fristen oder fehlerhafter Abrechnungen – verjähren regelmäßig in drei Jahren. Zu unterscheiden davon ist die Entlastung: Sie ist kein Verjährungstatbestand, sondern ein Verzicht auf bekannte oder erkennbare Ansprüche. Wo Unregelmäßigkeiten im Raum stehen, sollte die Entlastung deshalb vertagt und nicht routinemäßig beschlossen werden.

Ausschlussfristen sind etwas anderes

Nicht jede Frist ist eine Verjährungsfrist. Die Anfechtung eines Beschlusses muss nach § 45 WEG binnen eines Monats erhoben werden – das ist eine Ausschlussfrist, die das Gericht von Amts wegen berücksichtigt. Auch die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten für Betriebskosten im Mietverhältnis nach § 556 Absatz 3 BGB ist eine Ausschluss-, keine Verjährungsfrist. Wer sie versäumt, verliert den Nachforderungsanspruch endgültig.

So lässt sich die Verjährung stoppen

Eine Mahnung hemmt die Verjährung nicht – ein weit verbreiteter Irrtum. Wirksam sind vor allem der gerichtliche Mahnbescheid, die Klageerhebung und ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch nach § 203 BGB. Ein Neubeginn tritt zudem ein, wenn der Schuldner den Anspruch anerkennt, etwa durch eine Abschlagszahlung oder eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung.

In der Praxis bewährt sich eine einfache Routine: eine Fristenliste in der Verwaltungssoftware, ein fester Prüftermin im Oktober für alle offenen Posten und eine Notiz zum Ablauf der Gewährleistungsfristen aus Bauträgervertrag und Sanierungsaufträgen. Wer erst im Dezember mit der Prüfung beginnt, hat für einen Mahnbescheid oft zu wenig Zeit.

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