Balkonsanierung in der WEG: Wer zahlt für Betonplatte, Geländer und Bodenbelag?

Balkonsanierung in der WEG: Wer zahlt für Betonplatte, Geländer und Bodenbelag?

Kaum ein Bauteil sorgt in Eigentümergemeinschaften für so viel Diskussionsstoff wie der Balkon. Er wird von genau einer Partei genutzt, gehört aber größtenteils allen. Wer die Sanierung bezahlt, ergibt sich deshalb nicht aus dem Nutzungsgefühl, sondern aus einer sauberen Zuordnung der einzelnen Bauteile.

Ein Bauteil, zwei Rechtskreise

Nach § 5 Absatz 2 WEG sind alle Bauteile zwingend Gemeinschaftseigentum, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder seine äußere Gestaltung prägen. Beim Balkon trifft das auf nahezu die gesamte Konstruktion zu: die Bodenplatte einschließlich Abdichtung und Isolierschicht, Brüstung und Geländer, Stützen, Außenwände, die Anschlüsse zum Gebäude sowie der Rahmen der Balkontür.

Dem Sondereigentum bleibt nur ein schmaler Rest: der Luftraum des Balkons, der Innenanstrich und der Oberbelag – also Fliesen, Holzdielen oder Plattenbelag oberhalb der Abdichtung. Diese Aufteilung führt zu einem auf den ersten Blick überraschenden Ergebnis: Zuständig für die Erhaltung des Balkons ist im Kern die Gemeinschaft, nicht der Nutzer.

Die gesetzliche Kostenverteilung

Die Balkonsanierung ist eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum. Ohne abweichende Regelung werden die Kosten nach dem gesetzlichen Schlüssel auf alle Eigentümer verteilt, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Das gilt auch für Eigentümer, deren Wohnung gar keinen Balkon hat – ein Punkt, der in Versammlungen zuverlässig für Unmut sorgt, rechtlich aber folgerichtig ist.

Der Streitfall Oberbelag

Die praktisch wichtigste Frage lautet: Wer zahlt die Fliesen, die abgerissen werden mussten, um an die darunterliegende Abdichtung zu kommen? Der Belag gehört zum Sondereigentum – seine Entfernung war aber zwingende Voraussetzung für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Solche unvermeidbaren Folgekosten sind der Sanierungsmaßnahme zuzurechnen und damit von der Gemeinschaft zu tragen, allerdings nur in einfacher, ortsüblicher Ausführung.

Wer stattdessen eine hochwertigere Ausstattung wünscht, trägt die Mehrkosten selbst. Um späteren Streit zu vermeiden, sollte der Sanierungsbeschluss ausdrücklich festhalten, welcher Standardbelag vorgesehen ist und wie mit individuellen Sonderwünschen umgegangen wird.

Abweichende Regelungen sind möglich

Der erste Blick gehört immer der Teilungserklärung. Viele Gemeinschaftsordnungen übertragen die Erhaltung der Balkone ganz oder teilweise auf den jeweiligen Sondereigentümer. Solche Klauseln sind grundsätzlich wirksam, werden von Gerichten aber eng ausgelegt: Eine Regelung, die nur die Instandhaltung nennt, erfasst nicht automatisch eine grundlegende Instandsetzung der Betonplatte.

Unabhängig davon erlaubt § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG der Gemeinschaft, die Kostenverteilung für einzelne Kostenarten oder Einzelfälle per Mehrheitsbeschluss abweichend zu regeln. Werden etwa nur die Balkone der Westseite saniert, kann beschlossen werden, die Kosten allein auf die betroffenen Einheiten umzulegen. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also einem sachlichen Grund folgen.

Warum Aufschieben teuer wird

Balkonschäden entwickeln sich schleichend. Eine undichte Abdichtung lässt Wasser in die Betonplatte eindringen, die Bewehrung rostet, der Beton platzt ab. Ist die Standsicherheit betroffen, wird aus einer planbaren Instandsetzung ein Sicherheitsproblem mit Verkehrssicherungspflicht – einschließlich Sperrung und Haftungsrisiko für die Gemeinschaft.

Sinnvoll ist deshalb eine regelmäßige Sichtprüfung aller Balkone, dokumentiert in der Objektakte. Zeigen sich Risse, Abplatzungen, lockere Geländerbefestigungen oder Wasserränder an der Unterseite, gehört eine Fachbeurteilung auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung – zusammen mit einer belastbaren Kostenschätzung und dem Blick auf die Erhaltungsrücklage.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Elina Volkova | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Stephen Tettey Atsu. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).