Werbeanlagen und Firmenschilder am Gemeinschaftseigentum: Zustimmung, Baurecht und Rückbau

Werbeanlagen und Firmenschilder am Gemeinschaftseigentum: Zustimmung, Baurecht und Rückbau

In vielen Wohnanlagen gibt es eine Arztpraxis im Erdgeschoss, ein Büro im Seitenflügel oder einen Laden an der Straßenseite. Sichtbar werden sie über ein Schild – und das hängt an der Fassade, also am Gemeinschaftseigentum. Damit ist nicht der Gewerbetreibende allein zuständig, sondern die Eigentümergemeinschaft.

Bauliche Veränderung mit Beschlusserfordernis

Die Anbringung eines Schilds an Fassade, Hauseingang oder Treppenhauswand ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG. Sie bedarf eines Beschlusses; eigenmächtige Montage kann die Gemeinschaft beseitigen lassen. Die Kosten der gestatteten Maßnahme trägt der begünstigte Eigentümer – Anschaffung, Montage, Instandhaltung und späterer Rückbau einschließlich Fassadeninstandsetzung.

Wann ein Anspruch auf das Schild besteht

Entscheidend ist zunächst die Teilungserklärung: Ist die Einheit als Gewerbe oder Praxis zweckbestimmt, darf der Eigentümer dort auch gewerblich tätig sein. Daraus folgt nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig ein Anspruch auf ein übliches, angemessenes Hinweisschild – denn ein Gewerbe, das niemand findet, ist faktisch nicht ausübbar. „Üblich“ meint ein zurückhaltendes Schild in gebräuchlicher Größe neben dem Eingang, nicht mehr. Leuchtwerbung, großformatige Ausleger, Transparente, Folienbeschriftung ganzer Fensterflächen oder Werbung für Dritte liegen jenseits dieser Grenze; darüber entscheidet die Gemeinschaft frei. Zu unterscheiden ist das übrigens vom Namensschild an Klingel und Briefkasten – das ist keine Werbung, sondern die bloße Kennzeichnung der Einheit.

Öffentliches Baurecht und Straßenraum

Die Zustimmung der Gemeinschaft ersetzt keine Genehmigung. Werbeanlagen sind bauliche Anlagen; ob sie verfahrensfrei sind, richtet sich nach Größe, Art und der jeweiligen Landesbauordnung. Hinzu kommen Werbeanlagen- und Gestaltungssatzungen, Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen in Milieuschutzgebieten. Ragt ein Ausleger in den Gehweg, braucht es eine Sondernutzungserlaubnis der Straßenbaubehörde und eine ausreichende Durchgangshöhe. Beleuchtete Anlagen müssen Blendwirkung und Lichtimmissionen in die Wohnungen darüber vermeiden – ein häufiger Streitpunkt in gemischt genutzten Häusern.

Der Mietvertrag als Haftungsfalle

Wer seine Einheit gewerblich vermietet, schuldet dem Mieter in der Regel die Möglichkeit, ein übliches Schild anzubringen. Zugesagt wird das im Mietvertrag oft, ohne dass die WEG-Zustimmung vorliegt. Verweigert die Gemeinschaft sie, haftet der vermietende Eigentümer gegenüber seinem Mieter. Die Zustimmung sollte deshalb vor Abschluss des Mietvertrags eingeholt und am besten dauerhaft – nicht personenbezogen – ausgestaltet sein.

Was in den Beschluss gehört

Am wenigsten Streit entsteht, wenn die Gemeinschaft einmal eine einheitliche Schilderordnung beschließt: ein gemeinsames Beschilderungssystem am Eingang mit festgelegtem Format, Material, Schriftbild und Position, dazu die Regelungen zu Kosten, Befestigung, Haftung für Fassadenschäden, Instandhaltung und zur Rückbaupflicht bei Aufgabe der Nutzung. Soll zusätzlich Fläche an fremde Werbetreibende vermietet werden, ist das eine Nutzung des Gemeinschaftseigentums: Die Erträge stehen der Gemeinschaft zu, und Vertragslaufzeit, Statik, Dachabdichtung und Rückbau gehören vor der Unterschrift geprüft.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Brett Sayles | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Sean P. Twomey. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).