Kraftbetätigte Tore und Schranken in der WEG: Prüfpflichten, Wartung und Haftung

Kraftbetätigte Tore und Schranken in der WEG: Prüfpflichten, Wartung und Haftung

Tiefgaragentore, Rolltore, Schiebetore und Einfahrtsschranken gehören zu den Anlagen, die im Alltag niemand bemerkt – bis etwas passiert. Es sind kraftbetätigte Tore mit erheblichen Massen und automatischem Schließvorgang, und damit Anlagen mit eigenem Sicherheits- und Prüfregime. In der Eigentümergemeinschaft werden sie deutlich seltener kontrolliert als Aufzug oder Heizung, obwohl das Schadenpotenzial vergleichbar ist.

Welche Sicherheitseinrichtungen vorgeschrieben sind

Die technischen Anforderungen ergeben sich aus der Produktnorm für Tore und der Norm zur Nutzungssicherheit kraftbetätigter Tore. Quetsch- und Scherstellen müssen gesichert sein – über Schließkantensicherung, Lichtschranke oder Kraftbegrenzung. Dazu kommen die Begrenzung des Nachlaufwegs, eine Notentriegelung für den Stromausfall sowie bei Sektional- und Schwingtoren die Feder- oder Seilbruchsicherung, die ein Herabstürzen des Torblatts verhindert. Fehlen diese Einrichtungen, darf das Tor nicht im Automatikbetrieb laufen.

Die jährliche Prüfung durch einen Sachkundigen

Für kraftbetätigte Tore ist eine wiederkehrende Prüfung durch eine sachkundige Person vorgesehen, in der Regel jährlich. Grundlage sind die Herstellervorgaben, die einschlägigen Regeln der Unfallversicherungsträger und – unabhängig davon – die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft. Beschäftigt die Gemeinschaft einen Hausmeister oder eine Reinigungskraft, kommen arbeitsschutzrechtliche Pflichten hinzu. Geprüft werden Kraftmessung an der Schließkante, Funktion der Sicherungen, Verschleiß an Federn, Seilen und Rollen, Befestigungen und die Notentriegelung. Das Ergebnis gehört in ein Prüfbuch, das bei der Verwaltung liegt und beim Verwalterwechsel übergeben wird.

Typische Mängel in der Praxis

Am häufigsten findet sich die abgeklemmte oder verschmutzte Lichtschranke – oft deaktiviert, weil das Tor bei Laubfall oder Nebel ständig zurücklief. Ebenso häufig: poröse Kontaktleisten, ausgeschlagene Laufrollen, ermüdete Federn, eine Notentriegelung, die seit Jahren nicht betätigt wurde, und eine viel zu hohe Schließkraft nach einer Antriebseinstellung. Hinzu kommen organisatorische Mängel: unkontrolliert vermehrte Handsender, fehlende Beschilderung und Prüfberichte, deren Mängelliste nie abgearbeitet wurde. Ein Prüfbericht ohne dokumentierte Mängelbeseitigung hilft im Schadensfall nicht – er beweist nur, dass der Mangel bekannt war.

Haftung, Bestandsschutz und Kostenverteilung

Verkehrssicherungspflichtig ist die Gemeinschaft. Sie kann die Durchführung auf eine Fachfirma und die Überwachung auf die Verwaltung übertragen, bleibt aber für Auswahl und Kontrolle verantwortlich. Kommt es zum Personenschaden und ist die Prüfung unterblieben, steht schnell der Vorwurf des Organisationsverschuldens im Raum – mit Folgen auch für den Versicherungsschutz der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Bestandsschutz schirmt nur die Bauart ab, nicht die Pflicht zur sicheren Nutzung; wird der Antrieb erneuert, gilt der aktuelle Stand der Technik. Die Kosten für Wartung und Prüfung zählen zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums und werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt. Nutzen nur einzelne Einheiten die Garage, kann die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung beschließen – ein Punkt, der in die Tagesordnung gehört und nicht in die Jahresabrechnung.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Jonathan Cooper | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Erik Mclean. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).