Vorzeitiger Auszug und Nachmieter: Wann Mieter aus dem Vertrag kommen und was Vermieter akzeptieren müssen

Vorzeitiger Auszug und Nachmieter: Wann Mieter aus dem Vertrag kommen und was Vermieter akzeptieren müssen

Ein unbefristeter Wohnraummietvertrag kann vom Mieter mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden (§ 573c BGB). Drei Monate können jedoch lang sein, wenn der Umzug schnell erfolgen muss und doppelte Mieten drohen. Viele Mieter versuchen daher, einen Nachmieter zu stellen und den Vertrag vorzeitig zu beenden. Die rechtliche Ausgangslage ist dabei klarer, als oft angenommen: Ohne entsprechende Vereinbarung gibt es keinen Anspruch darauf.

Der Grundsatz: Verträge sind einzuhalten

Weder das BGB noch die Rechtsprechung geben dem Mieter ein allgemeines Recht, sich durch die Benennung eines Nachmieters vorzeitig vom Vertrag zu lösen. Der Vermieter hat den Vertrag mit einer bestimmten Person geschlossen und darf grundsätzlich darauf bestehen, dass diese bis zum Ende der Kündigungsfrist die Miete zahlt. Auch bei einem Zeitmietvertrag oder einem vereinbarten Kündigungsausschluss – zulässig sind bis zu vier Jahre – bleibt der Mieter gebunden. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung kann sich lediglich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat, das die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt, und er einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter präsentiert. Die Gerichte erkennen solche Interessen etwa bei einem beruflich bedingten Ortswechsel, schwerer Krankheit, Pflegebedürftigkeit, dem Einzug in ein Heim oder erheblichem Familienzuwachs an. Bloße Unzufriedenheit mit der Wohnung oder der Wunsch nach einem günstigeren Objekt reichen nicht.

Echte und unechte Nachmieterklausel

Anders liegt der Fall, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Bei einer echten Nachmieterklausel verpflichtet sich der Vermieter, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, sobald dieser einen geeigneten Nachmieter stellt. Der Vermieter darf den vorgeschlagenen Kandidaten dann nur aus sachlichen Gründen ablehnen, etwa wegen fehlender Bonität, einer für die Wohnung zu großen Personenzahl oder weil die Person bereits durch Vertragsverstöße aufgefallen ist. Bei einer unechten Nachmieterklausel behält sich der Vermieter dagegen vor, frei über die Annahme zu entscheiden; sie gibt dem Mieter nur das Recht, Vorschläge zu machen. Ob eine Klausel echt oder unecht ist, muss im Zweifel ausgelegt werden – bei vom Vermieter gestellten Formularverträgen gehen Unklarheiten zu seinen Lasten (§ 305c Abs. 2 BGB). Wer als Vermieter eine echte Klausel vereinbart, sollte daher Ablehnungsgründe und eine angemessene Prüffrist ausdrücklich regeln.

Was ein geeigneter Nachmieter mitbringen muss

Geeignet ist ein Nachmieter, der bereit ist, den Vertrag zu den bisherigen Konditionen und zum gewünschten Zeitpunkt zu übernehmen, und der wirtschaftlich wie persönlich zumutbar ist. Der Vermieter darf eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen, wie bei jeder Neuvermietung. Er ist aber nicht verpflichtet, den Nachmieter zu einer höheren Miete oder mit geänderten Vertragsbedingungen zu akzeptieren. Umgekehrt darf er den Wechsel nicht nutzen, um den bisherigen Mieter unter Druck zu setzen: Wird ein zumutbarer Nachmieter ohne sachlichen Grund abgelehnt, obwohl ein Anspruch auf Entlassung besteht, muss sich der Vermieter so behandeln lassen, als hätte er den Nachmieter angenommen – die Mietzahlungspflicht des bisherigen Mieters endet dann zu dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter eingezogen wäre.

Der Mietaufhebungsvertrag als pragmatische Lösung

In der Praxis führt der beste Weg meist über eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses. Der Vermieter profitiert von einem nahtlosen Übergang ohne Leerstand, der Mieter von einem früheren Vertragsende. Ein Aufhebungsvertrag sollte den Beendigungszeitpunkt, den Zustand der Wohnung bei Rückgabe, die Abwicklung der Kaution und etwaige Abstandszahlungen regeln. Hausverwaltungen tun gut daran, Mietern mit nachvollziehbaren Gründen entgegenzukommen: Ein kooperativer Auszug mit geprüftem Nachmieter ist für alle Beteiligten günstiger als drei Monate Streit um eine Wohnung, die ohnehin bald leer steht.

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