Rauchen in der Mietwohnung und auf dem Balkon: Rechte, Grenzen und Rücksichtnahme im Mehrfamilienhaus

Rauchen in der Mietwohnung und auf dem Balkon: Rechte, Grenzen und Rücksichtnahme im Mehrfamilienhaus

Kaum ein Thema sorgt im Mehrfamilienhaus für so viel Streit wie Zigarettenrauch: Der eine raucht abends auf dem Balkon, die andere kann deshalb ihr Schlafzimmerfenster nicht öffnen. Die Rechtsprechung hat in den vergangenen Jahren Leitplanken gesetzt, die zwischen der persönlichen Freiheit des Rauchers und dem Schutz der Nachbarn abwägen. Für Vermieter, Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften lohnt sich ein Blick auf die Details.

Rauchen in der Wohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Rauchen in der Mietwohnung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05; Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07). Vergilbte Tapeten und Nikotingeruch, die sich durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, begründen daher keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters. Anders ist es, wenn durch exzessives Rauchen Schäden entstehen, die über das übliche Maß hinausgehen – etwa wenn der Geruch so tief in Putz, Türen und Dichtungen eingezogen ist, dass nur eine aufwendige Sanierung hilft. Dann haftet der Mieter für die Mehrkosten. Ein generelles Rauchverbot lässt sich in einem Formularmietvertrag nach überwiegender Auffassung nicht wirksam vereinbaren, weil es den Mieter unangemessen benachteiligt; als individuell ausgehandelte Vereinbarung ist ein Rauchverbot dagegen möglich.

Rauchen auf dem Balkon: Rücksicht nach Zeitplan

Für den Balkon gelten dieselben Grundsätze, allerdings mit einer wichtigen Einschränkung zugunsten der Nachbarn. Der BGH hat 2015 entschieden, dass Bewohner sich gegen Zigarettenrauch vom Nachbarbalkon wehren können, wenn die Beeinträchtigung wesentlich ist – und dass die Lösung in einem Zeitplan liegen kann, der Raucher- und rauchfreie Zeiten festlegt (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14). Maßstab ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen: Gelegentlicher Rauch, der schnell verweht, ist hinzunehmen, dauerhafter Qualm, der ins Schlafzimmer zieht, nicht. Bei konkreter Gesundheitsgefährdung kann sogar ein weitergehendes Verbot in Betracht kommen. Der Anspruch besteht zwischen Nachbarn unmittelbar, unabhängig davon, ob es sich um Mieter oder Eigentümer handelt. In der Praxis empfiehlt es sich, zunächst das Gespräch zu suchen und eine Regelung zu vereinbaren, bevor Gerichte über Uhrzeiten entscheiden.

Treppenhaus, Gemeinschaftsflächen und Kündigung

Im Treppenhaus, im Aufzug, in der Tiefgarage und in anderen Gemeinschaftsräumen sieht es anders aus: Hier darf die Hausordnung das Rauchen untersagen, denn diese Flächen dienen dem gemeinsamen Gebrauch aller Bewohner und unterliegen dem Brandschutz. In der Eigentümergemeinschaft kann ein solches Verbot mit einfacher Mehrheit als Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden. Ein Beschluss, der das Rauchen in den Wohnungen oder auf den Balkonen generell verbietet, überschreitet dagegen die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, weil er in den Kernbereich des Sondereigentums eingreift. Zieht Rauch aus einer Wohnung dauerhaft ins Treppenhaus und belästigt die Nachbarn erheblich, kann dies nach Abmahnung sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen – das hat der BGH im viel beachteten Düsseldorfer Fall im Grundsatz bestätigt (BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14), auch wenn die Kündigung dort am Ende an der Beweisführung scheiterte. Vermieter müssen die Belästigung also konkret belegen: wann, wie oft und in welcher Intensität Rauch in das Treppenhaus gelangte.

Empfehlungen für Vermieter und Verwaltungen

Wer Konflikte vermeiden will, sollte das Thema in der Hausordnung klar regeln, soweit es die Gemeinschaftsflächen betrifft, und für Balkone auf Vermittlung setzen. Bei Beschwerden empfiehlt sich ein moderiertes Gespräch zwischen den Beteiligten, aus dem eine schriftliche Absprache über rauchfreie Zeiten hervorgeht. Hausverwaltungen sollten Beschwerden dokumentieren, aber nicht vorschnell Abmahnungen aussprechen, deren Grundlage sich vor Gericht nicht beweisen lässt. Und bei der Neuvermietung lohnt sich Ehrlichkeit: Wer Nichtraucherwohnungen wünscht, kann dies in einer individuellen Vereinbarung festhalten – ein pauschales Verbot im Kleingedruckten hält dagegen selten stand.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Khoa Võ | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Bob Price. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).