Heizöltank im Mehrfamilienhaus: Prüfpflichten nach AwSV, Hochwasserschutz und Stilllegung

Heizöltank im Mehrfamilienhaus: Prüfpflichten nach AwSV, Hochwasserschutz und Stilllegung

Ein Heizöltank ist mehr als ein Vorratsbehälter: Heizöl ist ein wassergefährdender Stoff der Wassergefährdungsklasse 2, und schon wenige Liter können das Grundwasser großflächig verunreinigen. Deshalb gilt für Lagerung und Betrieb die bundesweit einheitliche Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV), die 2017 die früheren Landesverordnungen abgelöst hat. Betreiber der Anlage ist im Mehrfamilienhaus die Eigentümergemeinschaft – die Pflichten treffen also die WEG und in der Umsetzung die Hausverwaltung.

Prüfpflichten nach Tankgröße und Standort

Ob und wie oft ein Sachverständiger den Tank prüfen muss, hängt vom Volumen, von der Bauart und vom Standort ab. Unterirdische Tanks müssen unabhängig von ihrer Größe vor der Inbetriebnahme und danach alle fünf Jahre von einem anerkannten Sachverständigen geprüft werden. Bei oberirdischen Anlagen – dazu zählen die typischen Batterietanks aus Kunststoff im Heizungskeller – beginnt die wiederkehrende Prüfpflicht außerhalb von Schutzgebieten erst ab einem Gesamtvolumen von mehr als 10.000 Litern, ebenfalls im Fünfjahresrhythmus. Anlagen zwischen 1.000 und 10.000 Litern sind vor der Inbetriebnahme und bei einer wesentlichen Änderung zu prüfen, nicht aber regelmäßig. In Wasserschutz- und Heilquellenschutzgebieten gelten schärfere Regeln: Dort sind oberirdische Tanks bereits ab 1.000 Litern alle fünf Jahre prüfpflichtig. Bei größeren Mehrfamilienhäusern mit Tankvolumen jenseits der 10.000 Liter ist die Sachverständigenprüfung daher der Regelfall – der Termin gehört in den Wartungskalender der Verwaltung.

Anzeigepflicht, Fachbetriebspflicht und Betreiberpflichten

Wer einen prüfpflichtigen Tank neu errichtet oder wesentlich ändert, muss dies nach § 40 AwSV mindestens sechs Wochen vorher der unteren Wasserbehörde anzeigen. Einbau, Instandsetzung, Innenreinigung und Stilllegung von Heizöltanks mit mehr als 1.000 Litern dürfen nur von zertifizierten Fachbetrieben nach Wasserhaushaltsgesetz ausgeführt werden. Unabhängig von der Prüfpflicht ist jeder Betreiber verpflichtet, die Anlage regelmäßig auf Dichtheit und Funktionsfähigkeit zu kontrollieren: Grenzwertgeber, Leckanzeige bei doppelwandigen Tanks, Auffangwanne und Befüllleitung müssen intakt sein, damit die Überfüllsicherung beim Befüllen greift. Stellt ein Sachverständiger erhebliche Mängel fest, meldet er dies der Behörde; die Gemeinschaft muss die Mängel dann fristgerecht beseitigen lassen. Die Prüfberichte gehören in die Verwaltungsunterlagen und sollten beim Verwalterwechsel vollständig übergeben werden.

Hochwasser und Überschwemmungsgebiete

Nach den Hochwasserkatastrophen der vergangenen Jahre hat der Gesetzgeber die Anforderungen an Heizöltanks in gefährdeten Lagen verschärft. In festgesetzten Überschwemmungsgebieten dürfen seit 2018 keine neuen Heizölverbraucheranlagen mehr errichtet werden; bestehende Anlagen mussten bis zum 5. Januar 2023 hochwassersicher nachgerüstet werden (§ 78c WHG). In Risikogebieten außerhalb festgesetzter Überschwemmungsgebiete gilt dieselbe Pflicht mit einer Frist bis zum 5. Januar 2033. Hochwassersicher bedeutet, dass der Tank gegen Aufschwimmen gesichert ist und Öffnungen, Leitungen und Entlüftung oberhalb des zu erwartenden Wasserstands liegen oder dicht verschlossen werden können. Ob das eigene Gebäude betroffen ist, lässt sich über die Hochwassergefahrenkarten der Bundesländer prüfen. Für die WEG ist das nicht nur eine Frage der Rechtstreue: Ein aufgeschwommener Tank kann das gesamte Gebäude verölen und Sanierungskosten im sechsstelligen Bereich auslösen, die kaum ein Versicherer ohne Nachweis der Nachrüstung übernimmt.

Stilllegung beim Heizungstausch

Wird die Ölheizung durch eine Wärmepumpe, Pellets oder Fernwärme ersetzt, ist der Tank ordnungsgemäß stillzulegen: Restöl entsorgen, Tank reinigen, Anlage vom Fachbetrieb außer Betrieb nehmen und die Stilllegung der Behörde anzeigen. Prüfpflichtige Anlagen müssen bei der Stilllegung noch einmal vom Sachverständigen abgenommen werden. Erdtanks dürfen unter Umständen gereinigt und verfüllt im Boden verbleiben, oberirdische Tanks werden demontiert – oft eine willkommene Gelegenheit, im Keller Platz für Technik oder Abstellräume zu gewinnen. Die Kosten für Prüfung, Nachrüstung und Stilllegung sind Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und nach dem geltenden Verteilungsschlüssel umzulegen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Alexander | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Tomáš Malík. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).