Nichtige Beschlüsse in der WEG: Wenn der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt

Nichtige Beschlüsse in der WEG: Wenn der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt

In der Eigentümerversammlung wird abgestimmt, das Ergebnis verkündet, der Beschluss in die Beschlusssammlung eingetragen – und damit ist die Sache in aller Regel verbindlich. Doch das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Kategorien fehlerhafter Beschlüsse, die sich grundlegend unterscheiden: anfechtbare und nichtige Beschlüsse. Wer den Unterschied nicht kennt, riskiert entweder, eine Frist zu versäumen, oder verlässt sich auf einen Beschluss, der von Anfang an keine Wirkung hatte.

Anfechtbar oder nichtig: Der entscheidende Unterschied

§ 23 Abs. 4 WEG bestimmt: Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht wirksam verzichtet werden kann, ist nichtig. Alle anderen fehlerhaften Beschlüsse sind lediglich anfechtbar. Sie bleiben gültig, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt werden. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Versäumt ein Eigentümer diese Frist, wird auch ein Beschluss bestandskräftig, der ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Nichtigkeit dagegen kann jederzeit geltend gemacht werden – im Prozess als Einwand oder mit einer Nichtigkeitsklage nach § 44 Abs. 1 WEG, ohne Frist. Ein nichtiger Beschluss bindet niemanden, auch nicht den Verwalter, der ihn nicht ausführen darf.

Fehlende Beschlusskompetenz als häufigster Nichtigkeitsgrund

Der wichtigste Fall der Nichtigkeit ist die fehlende Beschlusskompetenz. Die Gemeinschaft darf nur über Angelegenheiten beschließen, die ihr das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung zuweisen. Seit der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (V ZB 58/99) ist geklärt, dass Beschlüsse, mit denen die Eigentümer eine Vereinbarung ändern wollen, ohne dass die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, nichtig sind – der frühere „Zitterbeschluss“, der mangels Anfechtung bestandskräftig wurde, gehört der Vergangenheit an. Nichtig sind danach etwa Beschlüsse, die einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zuweisen oder entziehen, Beschlüsse, die die Nutzung des Sondereigentums generell einschränken – etwa ein vollständiges Vermietungsverbot –, Beschlüsse, die den Verteilungsschlüssel über die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hinaus dauerhaft abändern, sowie Beschlüsse, die Eigentümer zu Leistungen außerhalb der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichten, etwa zur Instandsetzung ihres Sondereigentums auf eigene Kosten nach Vorgabe der Gemeinschaft.

Weitere Nichtigkeitsgründe

Nichtig sind darüber hinaus Beschlüsse, die gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, etwa ein Beschluss, der das Recht der Eigentümer auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ausschließt oder die Abberufung des Verwalters dauerhaft unmöglich macht, obwohl das Gesetz die jederzeitige Abberufung zwingend vorsieht (§ 26 Abs. 3 WEG). Ebenfalls nichtig sind sittenwidrige Beschlüsse und solche, die so unbestimmt sind, dass sich ihr Inhalt auch durch Auslegung nicht ermitteln lässt – etwa ein Sanierungsbeschluss ohne erkennbaren Gegenstand und Kostenrahmen. Beschlüsse, die in den unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen, etwa das Stimmrecht eines Eigentümers generell ausschließen, sind ebenfalls unwirksam. Reine Verfahrensfehler wie eine zu kurze Ladungsfrist, eine fehlende Tagesordnung oder die Nichtladung eines Eigentümers führen dagegen nur zur Anfechtbarkeit; sie heilen, wenn niemand rechtzeitig klagt.

Konsequenzen für Verwaltung und Eigentümer

Für den Verwalter ist die Unterscheidung heikel: Er hat gefasste Beschlüsse umzusetzen, darf aber keine nichtigen Beschlüsse vollziehen. Bei Zweifeln an der Beschlusskompetenz sollte er die Eigentümer bereits vor der Abstimmung darauf hinweisen und den Hinweis im Protokoll festhalten; notfalls ist rechtlicher Rat einzuholen, bevor Aufträge vergeben oder Gelder eingezogen werden. Eigentümer, die einen Beschluss für fehlerhaft halten, sollten im Zweifel innerhalb der Monatsfrist anfechten und die Nichtigkeit hilfsweise geltend machen – so ist beides abgesichert. Denn ob ein Gericht am Ende Nichtigkeit oder nur Anfechtbarkeit annimmt, lässt sich vorab selten sicher vorhersagen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: KATRIN BOLOVTSOVA | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: KATRIN BOLOVTSOVA. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).