Versammlungsleitung und Geschäftsordnungsbeschlüsse in der Eigentümerversammlung

Versammlungsleitung und Geschäftsordnungsbeschlüsse in der Eigentümerversammlung

Die meisten Streitigkeiten um Eigentümerbeschlüsse drehen sich nicht um deren Inhalt, sondern um den Weg dorthin: Wer durfte reden, wie lange, in welcher Reihenfolge wurde abgestimmt, war der Vertreter wirksam bevollmächtigt. Das Werkzeug für diese Fragen ist der Geschäftsordnungsbeschluss – und die Person, die ihn zur Abstimmung stellt, ist der Versammlungsleiter.

Wer den Vorsitz führt

Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt die Verwaltung, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen. Dieses „nichts anderes“ ist der erste Geschäftsordnungsbeschluss, den eine Versammlung fassen kann: Sie wählt mit einfacher Mehrheit eine andere Person zum Vorsitz, etwa dann, wenn ein Tagesordnungspunkt die Verwaltung selbst betrifft. Besteht keine Verwaltung, wählt die Versammlung die Leitung aus ihren Reihen. Der Vorsitz ist ein Amt mit Pflichten, nicht nur ein Platz am Kopfende: Er prüft die ordnungsgemäße Einberufung, stellt die Teilnehmer und Vollmachten fest, führt die Rednerliste, lässt abstimmen und verkündet das Ergebnis.

Die Verkündung macht den Beschluss

Ein häufig unterschätzter Punkt: Erst die Feststellung und Verkündung des Abstimmungsergebnisses durch die Versammlungsleitung lässt den Beschluss entstehen. Wird nur gezählt, aber nichts verkündet, fehlt es am Beschluss. Wird ein falsches Ergebnis verkündet, gilt zunächst das Verkündete – angreifbar ist es dann nur über die Anfechtung innerhalb der Monatsfrist. Deshalb gehört zu jeder Abstimmung eine klare, laut ausgesprochene Formel: Ja-Stimmen, Nein-Stimmen, Enthaltungen, Ergebnis, angenommen oder abgelehnt. Eine Beschlussfähigkeit nach Anteilen ist seit der WEG-Reform nicht mehr erforderlich; es zählt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Was ein Geschäftsordnungsbeschluss regeln kann

Geschäftsordnungsbeschlüsse betreffen den Ablauf, nicht die Sache. Typische Inhalte sind die Begrenzung der Redezeit, das Vorziehen oder Zurückstellen eines Tagesordnungspunkts, die Aufteilung eines Punktes in mehrere Abstimmungen, die Art der Stimmabgabe – offen, schriftlich oder namentlich –, die Unterbrechung oder Vertagung der Versammlung sowie die Zulassung von Personen, die nicht Eigentümer sind: Rechtsanwälte, Sachverständige, Dolmetscher, Ehepartner. Gefasst werden sie mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ihre Wirkung endet mit der Versammlung; eine Regelung für künftige Versammlungen wäre kein Geschäftsordnungsbeschluss mehr, sondern ein Sachbeschluss mit Dauerwirkung – und gehört dann angekündigt auf die Tagesordnung und in die Beschlusssammlung.

Grenzen – und das Risiko für die Sachbeschlüsse

Die Geschäftsordnung darf das Verfahren ordnen, nicht Rechte aushöhlen. Eine Redezeit von einer Minute für einen komplexen Sanierungsbeschluss, der generelle Ausschluss von Fragen oder die Weigerung, einen Antrag zur Abstimmung zu stellen, sind keine Ordnungsmaßnahmen mehr. Hier liegt das eigentliche Risiko: Ein Verfahrensfehler macht nicht nur den Geschäftsordnungsbeschluss angreifbar, sondern kann den anschließenden Sachbeschluss zu Fall bringen, wenn sich nicht ausschließen lässt, dass das Ergebnis ohne den Fehler anders ausgefallen wäre. Wer die Versammlung leitet, sollte deshalb jede Ordnungsentscheidung begründen, zur Abstimmung stellen und in die Niederschrift aufnehmen.

Praktisch bewährt hat sich, zu Beginn der Versammlung drei Dinge gemeinsam zu klären: wer den Vorsitz führt, welche Gäste zugelassen sind und welche Redezeit gilt. Danach ist der Rahmen gesetzt – und die Diskussion kann sich auf die Sache konzentrieren.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Christina Morillo | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: RDNE Stock project. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).