Notgeschäftsführung in der WEG: Handeln, wenn kein Beschluss abgewartet werden kann

Notgeschäftsführung in der WEG: Handeln, wenn kein Beschluss abgewartet werden kann

In der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt normalerweise eine feste Reihenfolge: erst der Beschluss, dann der Auftrag. Bei einem Wasserrohrbruch am Sonntagabend funktioniert diese Reihenfolge nicht. Das Gesetz kennt für solche Lagen Ausnahmen – sie sind allerdings enger gefasst, als viele annehmen.

Die Eilkompetenz des Verwalters

§ 27 Absatz 1 WEG erlaubt dem Verwalter, ohne vorherigen Beschluss zu handeln, wenn die Maßnahme entweder von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt (Nummer 1) oder zur Wahrung einer Frist beziehungsweise zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (Nummer 2). Nummer 2 ist die eigentliche Notfallnorm. Sie deckt es ab, den Havariedienst zu rufen, ein Leck abzudichten oder eine akut absturzgefährdete Balkonbrüstung zu sichern.

Maßgeblich ist die Dringlichkeit, nicht die Kostenhöhe. Auch eine teure Maßnahme kann gedeckt sein, wenn Zuwarten den Schaden vergrößern würde. Umgekehrt rechtfertigt ein seit Monaten bekannter Mangel keine Eilkompetenz, nur weil er nun endlich beseitigt werden soll.

Was sich mit der WEG-Reform geändert hat

Bis 2020 stand in § 21 Absatz 2 WEG alter Fassung ein eigenständiges Notgeschäftsführungsrecht des einzelnen Eigentümers. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ist diese Vorschrift entfallen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt heute allein bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ein Eigentümer, der bei drohendem Schaden dennoch selbst tätig wird, handelt damit als Geschäftsführer ohne Auftrag nach den §§ 677 ff. BGB. Aufwendungsersatz bekommt er nur, wenn sein Eingreifen dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Gemeinschaft entsprach – praktisch also dann, wenn tatsächlich Gefahr im Verzug war und die Verwaltung nicht erreichbar gewesen ist. Wer ohne diese Voraussetzungen einen Handwerker bestellt, bleibt im Zweifel auf der Rechnung sitzen.

Der Ablauf im Ernstfall

Zuerst gilt es, die Gefahr einzudämmen: Hauptabsperrhahn schließen, Stromkreis abschalten, den Bereich absichern. Anschließend wird die Verwaltung informiert, auch außerhalb der Geschäftszeiten über die hinterlegte Notfallnummer. Parallel sollte dokumentiert werden – Fotos, Uhrzeit, anwesende Personen. Beauftragt wird dann nur das, was zur Gefahrenabwehr wirklich nötig ist.

Genau diese letzte Abgrenzung ist der häufigste Streitpunkt. Das Abdichten einer geplatzten Leitung ist eine Notmaßnahme, der anschließende Austausch des gesamten Strangs ist es nicht. Über die dauerhafte Instandsetzung entscheidet die Eigentümerversammlung – im Regelfall auf Grundlage mehrerer Angebote.

Kosten und Versicherung

Die Kosten einer berechtigten Eilmaßnahme am Gemeinschaftseigentum trägt die Gemeinschaft nach dem geltenden Verteilungsschlüssel. Bei Leitungswasser-, Sturm- oder Brandschäden greift regelmäßig die Wohngebäudeversicherung; die Schadenmeldung sollte deshalb unverzüglich erfolgen, und Belege wie Fotos sind aufzubewahren. Liegt die Schadensursache dagegen im Sondereigentum – etwa der defekte Anschlussschlauch hinter der Waschmaschine –, trägt der betroffene Eigentümer die Kosten.

Vorsorge beseitigt die Grauzone

Vier Punkte entschärfen den Ernstfall spürbar: eine rund um die Uhr erreichbare Notfallnummer, die allen Eigentümern und Mietern bekannt ist; ein Rahmenvertrag mit einem Havariedienst; ein aktueller Plan der Absperreinrichtungen im Hausanschlussraum; und ein Vorratsbeschluss, der den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen bis zu einem festgelegten Betrag ermächtigt.

Gerade der letzte Punkt lohnt sich. Ein sauber formulierter Vorratsbeschluss schafft Handlungsspielraum im Alltag und macht die Frage, ob eine Maßnahme noch von der gesetzlichen Eilkompetenz gedeckt war, in vielen Fällen entbehrlich. Die Höhe sollte zur Größe der Anlage passen und regelmäßig überprüft werden. Bei Zweifeln über die Reichweite einer Notmaßnahme ist die kurze Rückfrage bei der Verwaltung deutlich günstiger als die spätere Auseinandersetzung über die Rechnung.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Bulat843 | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Heiko Ruth. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).