Umsatzsteuer bei der Vermietung: Steuerfreiheit, Option und Vorsteuerabzug

Umsatzsteuer bei der Vermietung: Steuerfreiheit, Option und Vorsteuerabzug

Die Vermietung von Wohnraum ist von der Umsatzsteuer befreit. Das klingt nach einer einfachen Regel – und wird kompliziert, sobald Gewerbeeinheiten, Stellplätze, möblierte Zimmer oder kurzfristige Überlassungen ins Spiel kommen. Vor einer größeren Sanierung entscheidet die umsatzsteuerliche Einordnung darüber, ob die Rechnungen brutto oder netto belasten.

Der Grundsatz und seine Kehrseite

Nach § 4 Nummer 12 UStG sind Vermietung und Verpachtung von Grundstücken steuerfrei. Wer steuerfrei vermietet, weist in der Miete keine Umsatzsteuer aus – darf nach § 15 Absatz 2 UStG aber auch keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen ziehen. Die Umsatzsteuer auf Handwerkerleistungen, Dachsanierung oder Hausverwalterhonorar bleibt damit endgültige Kostenbelastung.

Wo die Steuerfreiheit endet

Steuerpflichtig ist die kurzfristige Beherbergung, also die Überlassung von Wohn- und Schlafräumen zur vorübergehenden Unterbringung – hier gilt der ermäßigte Satz für die reine Übernachtung. Ebenfalls steuerpflichtig sind die kurzfristige Vermietung von Stellplätzen und die Überlassung von Betriebsvorrichtungen, etwa fest installierter Anlagen in einer Gewerbeeinheit. Dauerhaft an einen Wohnungsmieter mitvermietete Garagen bleiben dagegen als Nebenleistung zur steuerfreien Hauptleistung steuerfrei. Bei der Behandlung von Nebenleistungen zur Beherbergung – Frühstück, Parkplatz, WLAN – ist die Rechtsentwicklung in Bewegung; hier lohnt ein Blick auf den aktuellen Stand.

Die Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG

Bei gewerblicher Vermietung kann der Vermieter auf die Steuerfreiheit verzichten. Voraussetzung: Der Mieter ist Unternehmer und nutzt das Grundstück ausschließlich für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Für Wohnraum ist die Option ausgeschlossen. Der Vorteil liegt im Vorsteuerabzug auf Bau- und Sanierungskosten; der Preis sind laufende Erklärungspflichten und eine lange Bindung: Ändert sich die Nutzung innerhalb des Berichtigungszeitraums von zehn Jahren, ist die Vorsteuer nach § 15a UStG anteilig zurückzuzahlen. Deshalb gehört in den Mietvertrag eine Zusicherung des Mieters zur vorsteuerunschädlichen Nutzung samt Anzeigepflicht bei Änderungen – bei Untervermietung auch für die Kette dahinter.

Gemischt genutzte Objekte: Vorsteuer aufteilen

Im klassischen Wohn- und Geschäftshaus steht neben der steuerfreien Wohnraumvermietung die steuerpflichtige Gewerbevermietung. Vorsteuer aus Maßnahmen am gesamten Gebäude ist dann aufzuteilen. Maßstab ist regelmäßig der Flächenschlüssel; ein Umsatzschlüssel kommt nur in Betracht, wenn er die wirtschaftliche Zurechnung präziser abbildet, etwa bei stark unterschiedlicher Ausstattung der Gebäudeteile. Leistungen, die eindeutig einem Bereich zuzuordnen sind – der Ladenumbau im Erdgeschoss, die Bäder der Wohnungen – werden vorab direkt zugeordnet. Die Zuordnungsentscheidung sollte dokumentiert und fristgerecht gegenüber dem Finanzamt erkennbar gemacht werden.

Kleinunternehmergrenzen

Seit 2025 liegt die Kleinunternehmergrenze nach § 19 UStG bei 25.000 Euro Gesamtumsatz im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr; wird die zweite Grenze überschritten, endet die Begünstigung sofort mit dem überschreitenden Umsatz. Für Vermieter ist wichtig, dass steuerfreie Vermietungsumsätze bei der Ermittlung des Gesamtumsatzes außer Betracht bleiben. Wer Kleinunternehmer ist, hat keinen Vorsteuerabzug und kann auch nicht nach § 9 UStG optieren – vor einer großen Investition kann der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung deshalb die günstigere Variante sein.

Und die Eigentümergemeinschaft?

Leistungen der Gemeinschaft an ihre Mitglieder – die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums über das Hausgeld – sind nach § 4 Nummer 13 UStG steuerfrei. Zur Unternehmerin kann die Gemeinschaft dennoch werden, etwa durch die Vermietung der Dachfläche an einen Mobilfunkbetreiber oder die Einspeisung von Strom aus einer Photovoltaikanlage. Dann sind Registrierung, Erklärungspflichten und die Frage des anteiligen Vorsteuerabzugs zu prüfen.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Beurteilung des Einzelfalls – insbesondere die Entscheidung über eine Option nach § 9 UStG – gehört in die Hand eines Steuerberaters.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Mikhail Nilov | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Tima Miroshnichenko. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).