Nachverdichtung und Aufstockung: Wenn die Eigentümergemeinschaft neues Baurecht nutzt

Nachverdichtung und Aufstockung: Wenn die Eigentümergemeinschaft neues Baurecht nutzt

Bauland ist knapp, Bestandsgrundstücke sind oft nicht ausgenutzt. Wer ein Mehrfamilienhaus aus den 1950er- bis 1970er-Jahren verwaltet, hört deshalb regelmäßig die Frage, ob sich das Dach noch aufstocken oder eine Lücke im Hof bebauen lässt. Technisch ist das häufig möglich. Rechtlich ist es einer der anspruchsvollsten Vorgänge, die eine Eigentümergemeinschaft bewältigen kann.

Zwei Wege: Baurecht verkaufen oder selbst bauen

Entweder verwertet die Gemeinschaft das Baurecht und überträgt einem Investor das Recht, auf dem Dach neues Wohnungseigentum zu schaffen. Dann fließt ein Kaufpreis, den die Gemeinschaft typischerweise der Erhaltungsrücklage zuführt oder für eine anstehende Sanierung einsetzt. Oder sie baut selbst und verkauft die neuen Einheiten anschließend – mit höherer Rendite, aber auch mit Finanzierungs-, Bauherren- und Vermarktungsrisiko. Beides setzt dieselbe rechtliche Grundlage voraus.

Warum ein Mehrheitsbeschluss nicht ausreicht

Entsteht neues Sondereigentum, ändern sich die Miteigentumsanteile aller bisherigen Eigentümer. Dafür genügt kein Beschluss nach § 20 WEG: Nötig ist eine Änderung der Teilungserklärung – also eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer in notarieller Form und die Eintragung im Grundbuch. Zusätzlich müssen dinglich Berechtigte zustimmen, in der Praxis vor allem die Banken, deren Grundpfandrechte auf den Einheiten lasten. Und selbst wenn nur das Dach umgebaut würde, ohne neues Sondereigentum zu begründen, bleibt die Grenze des § 20 Absatz 4 WEG: Eine Maßnahme, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt, kann nicht beschlossen werden.

Baurecht, Abstandsflächen, Brandschutz

Ob überhaupt gebaut werden darf, entscheidet der Bebauungsplan oder – wo keiner existiert – das Einfügen in die Umgebung nach § 34 BauGB; Abweichungen sind über eine Befreiung nach § 31 BauGB denkbar. Praktisch scheitern Projekte seltener an der Geschossfläche als an den Nebenanforderungen: Abstandsflächen zum Nachbargrundstück, Stellplatznachweis, ein zweiter Rettungsweg und Aufstellflächen für die Feuerwehr. Ab einer bestimmten Höhe verlangen die Landesbauordnungen zudem höhere Brandschutzklassen und einen Aufzug.

Statik, Haustechnik und das Ende des Bestandsschutzes

Ob die vorhandene Konstruktion zusätzliche Lasten trägt, klärt ein Tragwerksplaner anhand von Bestandsunterlagen und Bauteilöffnungen. Holzbauweise ist hier üblich, weil sie leicht ist und sich vorfertigen lässt, was die Bauzeit auf dem bewohnten Objekt verkürzt. Parallel ist die Haustechnik zu prüfen: Heizlast und Kesselleistung, Querschnitte der Steig- und Trinkwasserleitungen, Leistung des Elektrohausanschlusses, Dachentwässerung. Für den neuen Gebäudeteil gelten die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes; der Bestandsschutz der übrigen Bauteile bleibt davon grundsätzlich unberührt, kann aber durch angrenzende Eingriffe punktuell entfallen.

Erlöse, Lasten und Risiken verteilen

Der Erlös steht der Gemeinschaft zu und wird in der Vereinbarung verteilt – üblich nach Miteigentumsanteilen. Davon zu trennen sind die Folgekosten: Wer trägt künftig die Erhaltung des neuen Dachs, wer die Wartung des nachgerüsteten Aufzugs, wie ändert sich der Verteilungsschlüssel? Während der Bauzeit drohen Lärm, Gerüst und Staub; vermietende Eigentümer müssen mit Mietminderungen rechnen, die ihnen gegenüber der Gemeinschaft nicht automatisch ersetzt werden. Abzusichern sind außerdem Bauherrenhaftpflicht, Versicherung des Rohbaus und eine Gewährleistungssicherheit des Bauträgers.

Die richtige Reihenfolge

Bewährt hat sich: zuerst ein Beschluss über Machbarkeitsstudie und Bauvoranfrage auf Kosten der Gemeinschaft, dann die Bewertung von Baurecht und Erlöserwartung, erst danach die Verhandlung mit Investoren und zuletzt die notarielle Vereinbarung mit den Bankzustimmungen. Wer die Reihenfolge umdreht und zuerst verhandelt, bindet die Gemeinschaft an Zahlen, die keine Genehmigungsgrundlage haben.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Mathias Reding | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Saeed Khokhar. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).