Rechtsfähigkeit der GdWE: Wer Vertragspartner ist, wer haftet und wer klagt

Rechtsfähigkeit der GdWE: Wer Vertragspartner ist, wer haftet und wer klagt

Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 hat der Gesetzgeber eine Frage beantwortet, die jahrzehntelang für Unsicherheit gesorgt hat: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist nach § 9a WEG rechtsfähig. Sie ist damit ein eigenes Rechtssubjekt – mit Folgen für jeden Vertrag, jede Rechnung und jeden Prozess.

Was § 9a WEG regelt

Die Gemeinschaft entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher und führt die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ zusammen mit der Angabe des Grundstücks. Sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, Eigentum und Konten halten, klagen und verklagt werden. Die Wohnungseigentümer selbst sind nicht mehr Träger dieser Rechtsbeziehungen, sondern Mitglieder des Verbands.

Vertragspartner ist die Gemeinschaft, nicht der Eigentümer

Handwerker-, Versorgungs-, Versicherungs-, Wartungs- und Arbeitsverträge kommen mit der GdWE zustande. Vertreten wird sie nach § 9b WEG durch den Verwalter, dessen Vertretungsmacht nach außen grundsätzlich unbeschränkt ist. Ausgenommen sind Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge: Dafür braucht der Verwalter einen Beschluss. Interne Beschränkungen, etwa eine Wertgrenze im Verwaltervertrag, wirken im Verhältnis zum Vertragspartner nicht – sie betreffen nur das Innenverhältnis und können Haftungsfragen auslösen. Deshalb sollte der Vertragskopf die Gemeinschaft korrekt bezeichnen und nicht die Eigentümer namentlich aufführen.

Haftung: zuerst das Gemeinschaftsvermögen

Gläubiger greifen zunächst auf das Vermögen der Gemeinschaft zu. Darüber hinaus haften die Wohnungseigentümer nach § 9a Absatz 4 WEG nur anteilig nach der Größe ihres Miteigentumsanteils – nicht als Gesamtschuldner für die volle Forderung. Wer seinen Anteil veräußert, wird dadurch nicht automatisch frei: Für Forderungen, die vor der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch fällig geworden sind, bleibt die anteilige Haftung bestehen. Das macht eine saubere Dokumentation der Fälligkeiten beim Eigentümerwechsel wichtig.

Wer im Prozess Partei ist

Rückständige Hausgelder macht die Gemeinschaft im eigenen Namen geltend. Auch Schadensersatz- und Gewährleistungsansprüche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, bündelt die GdWE. Und die Beschlussklage richtet sich seit der Reform gegen die Gemeinschaft, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer: Wer einen Beschluss anfechten will, verklagt die GdWE innerhalb der Monatsfrist. Der Verwalter hat die Eigentümer unverzüglich über den Rechtsstreit zu unterrichten.

Was in der Praxis auffällt

Häufig stammen Altverträge noch aus der Zeit vor der Reform und nennen „die Wohnungseigentümer der Liegenschaft“ als Partei. Solche Verträge bleiben wirksam, sollten bei der nächsten Verlängerung aber angepasst werden. Zur Vertragsanbahnung gehört außerdem der Nachweis der Verwalterbestellung – Beschlussauszug oder Verwaltervollmacht –, weil Dritte die Vertretungsmacht sonst nicht prüfen können. Konten, Versicherungsscheine und Steuernummern sollten durchgängig auf die Gemeinschaft lauten.

Kurz zusammengefasst

Die GdWE schließt die Verträge, der Verwalter vertritt sie, das Gemeinschaftsvermögen haftet zuerst und die Eigentümer nur quotal. Fehler entstehen fast immer an einer von zwei Stellen: bei der Parteibezeichnung in Verträgen und Klagen oder bei überschrittenen internen Vollmachtsgrenzen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: RDNE Stock project | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Mikhail Nilov. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).