Scheidung und Eigentumswohnung: Hausgeld, Nutzung und Grundbuch in der Trennungsphase

Scheidung und Eigentumswohnung: Hausgeld, Nutzung und Grundbuch in der Trennungsphase

Eine Trennung verändert vieles – nur nicht das Grundbuch. Die gemeinsam gekaufte Eigentumswohnung bleibt in aller Regel gemeinsames Eigentum, häufig über die gesamte Trennungszeit und darüber hinaus. Für die Eigentümergemeinschaft und die Verwaltung stellen sich dabei sehr praktische Fragen: Wer schuldet das Hausgeld, wer erhält die Einladung zur Versammlung, wer darf abstimmen?

Maßgeblich ist allein das Grundbuch

Ob Zugewinnausgleich vereinbart, ein Auszug vollzogen oder die Scheidung bereits rechtskräftig ist, ändert zunächst nichts an der Eigentümerstellung. Solange beide Ehegatten im Grundbuch stehen, sind beide Mitglieder der Gemeinschaft. Sie bilden dann eine Bruchteilsgemeinschaft an der Einheit – mit der Folge, dass die Verwaltung beiden zustellen muss und das Stimmrecht für die Einheit nur einheitlich ausgeübt werden kann. In der Praxis empfiehlt sich, dass die Miteigentümer eine empfangs- und stimmberechtigte Person benennen; ohne eine solche Benennung wird die Versammlungsorganisation schnell aufwendig.

Hausgeld: Beide haften – auch der Ausgezogene

Gegenüber der Gemeinschaft schulden beide eingetragenen Eigentümer das Hausgeld als Gesamtschuldner. Wer ausgezogen ist, wird davon nicht frei; die Gemeinschaft kann den vollen Betrag von jedem verlangen. Ob und wie der Zahlende intern Ausgleich verlangen kann, richtet sich nach dem Innenverhältnis der Ehegatten – dort spielen Nutzungsvorteile und Unterhaltsfragen eine Rolle, die die Verwaltung aber nichts angehen. Für die Verwaltung gilt deshalb: Zahlungsaufforderungen und Mahnungen gehen an beide, und Absprachen zwischen den Ehegatten entlasten niemanden gegenüber der Gemeinschaft.

Wer darf während der Trennung in der Wohnung bleiben?

Für die Zeit des Getrenntlebens kann nach § 1361b BGB einem Ehegatten die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden, wenn das zur Vermeidung einer unbilligen Härte erforderlich ist – etwa bei Gewalt oder wenn Kinder betroffen sind. Das gilt unabhängig davon, wem die Wohnung gehört. Der ausgezogene Miteigentümer kann vom verbliebenen eine Nutzungsentschädigung verlangen; sie wird jedoch nicht automatisch geschuldet, sondern setzt in der Regel eine ausdrückliche Aufforderung voraus. Nach rechtskräftiger Scheidung richtet sich die Zuweisung nach § 1568a BGB.

Wege aus dem gemeinsamen Eigentum

Drei Wege sind üblich. Erstens der gemeinsame Verkauf mit Aufteilung des Erlöses nach Ablösung der Finanzierung – meist die wirtschaftlich beste Lösung. Zweitens die Übernahme durch einen Ehegatten: Er erwirbt den hälftigen Anteil des anderen, was notariell beurkundet werden muss und die Zustimmung der finanzierenden Bank zur Schuldhaftentlassung voraussetzt. Drittens – als letztes Mittel – die Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung gelingt. Sie führt häufig zu Erlösen unterhalb des Verkehrswerts und sollte daher nur als Druckmittel oder Notlösung gesehen werden. Enthält die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, ist diese auch bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils einzuholen.

Was die Verwaltung tun sollte

Die Verwaltung bleibt neutral und hält sich an die Eintragungslage. Sinnvoll sind: aktuelle Zustelladressen beider Eigentümer erfassen, eine schriftliche Benennung der empfangs- und stimmberechtigten Person anfordern, Hausgeldrückstände konsequent und gegenüber beiden verfolgen und Auskünfte nur an Eigentümer erteilen, nicht an Anwälte ohne Vollmacht. Auskunftsersuchen sind zurückhaltend zu behandeln – Hausgelddaten gehören nicht ungeprüft in ein familienrechtliches Verfahren.

Fazit

Für die Eigentümergemeinschaft ändert eine Scheidung wenig: Es haftet, wer im Grundbuch steht. Für die Beteiligten selbst lohnt es sich, früh eine klare Regelung über Nutzung, Lastentragung und die künftige Eigentumslage zu treffen, statt die Entscheidung über Jahre offenzuhalten. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.

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