Geldwäscheprävention beim Immobilienkauf: Pflichten für Käufer, Makler und Notare

Geldwäscheprävention beim Immobilienkauf: Pflichten für Käufer, Makler und Notare

Immobilien gelten als bevorzugtes Ziel für die Einschleusung illegaler Gelder: hohe Beträge, wertstabile Anlage, unübersichtliche Eigentümerstrukturen. Der Gesetzgeber hat darauf mit einem dichten Pflichtenkatalog reagiert. Wer heute eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft, begegnet ihm spätestens beim Makler und beim Notar.

Wer nach dem GwG verpflichtet ist

Das Geldwäschegesetz benennt in § 2 die Verpflichteten. Dazu zählen neben Banken auch Notare, Rechtsanwälte bei der Mitwirkung an Immobiliengeschäften sowie Immobilienmakler – letztere sowohl bei Kaufverträgen als auch bei der Vermittlung von Mietverträgen ab einer Monatsmiete von 10.000 Euro. Hausverwaltungen sind als solche nicht Verpflichtete; sobald sie jedoch Maklertätigkeiten übernehmen, greifen die Pflichten auch für sie. Verpflichtete müssen ein Risikomanagement einrichten, ihre Mitarbeitenden schulen und Unterlagen fünf Jahre aufbewahren.

Identitätsprüfung und wirtschaftlich Berechtigter

Vor Vertragsschluss sind die Vertragspartner zu identifizieren: bei natürlichen Personen anhand eines gültigen Ausweisdokuments, bei Gesellschaften anhand von Registerauszügen. Steht hinter dem Käufer eine Gesellschaft, muss zusätzlich der wirtschaftlich Berechtigte ermittelt werden – also die natürliche Person, die letztlich Eigentümerin ist oder das Unternehmen kontrolliert. Verpflichtete müssen dazu auch das Transparenzregister einsehen und Abweichungen zur dortigen Eintragung melden. Bei politisch exponierten Personen sowie bei Bezügen zu Hochrisikostaaten gelten verstärkte Sorgfaltspflichten.

Das Barzahlungsverbot bei Immobilienkäufen

Seit April 2023 gilt § 16a GwG: Bei Immobilienkäufen darf die Gegenleistung nicht mehr mit Bargeld, Kryptowerten oder Edelmetallen erbracht werden. Zulässig sind nur unbare Zahlungen – in aller Regel die Überweisung auf das Konto des Verkäufers oder ein Notaranderkonto. Der Notar muss sich die vertragsgemäße unbare Zahlung nachweisen lassen und darf die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt sonst nicht beantragen. Ein „Scheinkaufpreis“ mit Bargeldanteil führt damit nicht nur zu steuerlichen Problemen, sondern blockiert den Eigentumsübergang.

Verdachtsmeldung – und das Verbot, davon zu erzählen

Ergeben sich Anhaltspunkte für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung, ist unverzüglich eine Verdachtsmeldung an die Financial Intelligence Unit beim Zoll abzugeben – ein bloßer Verdacht genügt, ein Nachweis ist nicht erforderlich. Wichtig ist das sogenannte Tippgebeverbot nach § 47 GwG: Der Betroffene darf über die Meldung nicht informiert werden. Wer meldet, ist im Gegenzug von zivil- und strafrechtlicher Verantwortlichkeit freigestellt, sofern die Meldung nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig unwahr ist. Für Notare und Makler bestehen zusätzlich konkretisierende Vorgaben, welche Sachverhalte stets zu melden sind.

Was das für Käufer und Verkäufer praktisch bedeutet

Der Ausweis gehört zu jedem Makler- und Notartermin; ohne Identifizierung darf die Geschäftsbeziehung nicht begründet werden. Wer Eigenkapital einsetzt, sollte dessen Herkunft belegen können – etwa durch Kontoübersichten, einen Schenkungs- oder Darlehensvertrag innerhalb der Familie oder einen Verkaufserlös. Das ist kein Misstrauensvotum, sondern gesetzliche Pflicht der Beteiligten. Wer die Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, verhindert Verzögerungen kurz vor dem Beurkundungstermin.

Fazit

Geldwäscheprävention ist beim Immobilienkauf kein Randthema mehr, sondern Teil des normalen Ablaufs. Für redliche Beteiligte bedeutet sie vor allem Dokumentationsaufwand – planbar, wenn man ihn einkalkuliert. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Thirdman | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Anna Tarazevich. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).