Abschreibung der vermieteten Eigentumswohnung: AfA-Sätze, Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer

Abschreibung der vermieteten Eigentumswohnung: AfA-Sätze, Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend machen – die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Sie ist bei vielen Vermietern der größte einzelne Werbungskostenposten. Und sie ist zugleich der Punkt, an dem beim Kauf am häufigsten Geld liegen gelassen wird, weil die Weichen bereits im Kaufvertrag gestellt werden.

Nur das Gebäude wird abgeschrieben

Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibbar. Der Kaufpreis muss also auf den Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufgeteilt werden – bei einer Eigentumswohnung entsprechend dem Miteigentumsanteil am Grundstück. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Zur Bemessungsgrundlage gehören neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine gezahlte Maklerprovision – anteilig ebenfalls nur, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Bereits im Kaufvertrag eine sachlich begründete Aufteilung zu vereinbaren, ist zulässig und wird von der Finanzverwaltung regelmäßig anerkannt, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist.

Die maßgeblichen AfA-Sätze

Für Wohngebäude gilt eine lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Maßgeblich ist das Baujahr: Für Gebäude mit Fertigstellung ab dem Jahr 2023 beträgt der Satz drei Prozent, für Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 zwei Prozent und für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, zwei Komma fünf Prozent. Entscheidend ist stets das Fertigstellungsjahr des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt des Erwerbs. Im Jahr der Anschaffung wird monatsgenau gerechnet: Maßgeblich ist der Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten.

Kürzere Restnutzungsdauer: der Gutachtenweg

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer anzusetzen. Bei einem stark sanierungsbedürftigen Altbau kann das die jährliche AfA erheblich erhöhen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall zur Schätzung geeignet erscheint; ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Die Finanzverwaltung stellt in ihrem Anwendungsschreiben allerdings deutliche Anforderungen an Qualifikation des Sachverständigen und Begründungstiefe. Ein bloßer Verweis auf Modellrechnungen der Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht.

Die Falle nach dem Kauf: anschaffungsnahe Herstellungskosten

Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA – also über Jahrzehnte. Wer größere Maßnahmen plant, sollte die Grenze im Blick behalten und gegebenenfalls über den Zeitpunkt steuern. Nicht mitgerechnet werden Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen.

Was Eigentümer aus der Jahresabrechnung benötigen

Für die Anlage V brauchen vermietende Eigentümer nicht nur die AfA, sondern auch die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten aus der WEG-Jahresabrechnung. Zu beachten ist dabei: Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind im Zeitpunkt der Einzahlung noch keine Werbungskosten – abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet. Eine Verwaltung, die diese Angaben sauber ausweist, erspart ihren Eigentümern jedes Jahr erhebliche Rückfragen.

Fazit

Die AfA läuft über Jahrzehnte – Fehler bei der Kaufpreisaufteilung wirken ebenso lange nach. Wer beim Erwerb eine begründete Aufteilung dokumentiert, das richtige Baujahr zugrunde legt und die 15-Prozent-Grenze im Blick behält, schafft eine solide Grundlage. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung; für die Anwendung im Einzelfall ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Nataliya Vaitkevich | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Nataliya Vaitkevich. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).