Nachträge und Änderungsanordnungen im Bauvertrag der WEG: § 650b BGB und die Grenzen des Sanierungsbeschlusses

Nachträge und Änderungsanordnungen im Bauvertrag der WEG: § 650b BGB und die Grenzen des Sanierungsbeschlusses

Bei Sanierungen am Gemeinschaftseigentum weicht die Ausführung fast immer vom Angebot ab: Hinter dem Putz liegt ein anderer Untergrund, ein Bauteil ist stärker geschädigt als angenommen, oder während der Arbeiten kommt eine zusätzliche Leistung hinzu. Jede dieser Abweichungen führt zu einem Nachtrag – und damit zu zwei Fragen: Was darf der Unternehmer dafür verlangen, und wer in der Eigentümergemeinschaft darf ihn beauftragen?

Was ein Nachtrag ist

Ein Nachtrag ist die Vereinbarung über eine Leistung, die im ursprünglichen Bauvertrag nicht enthalten war, oder über eine geänderte Ausführung einer vereinbarten Leistung. Davon zu trennen sind Mengenmehrungen beim Einheitspreisvertrag: Wird mehr Fläche gedämmt als kalkuliert, gilt zunächst der vereinbarte Einheitspreis. Erst deutliche Abweichungen – in der VOB/B ab mehr als zehn Prozent des Mengenansatzes – eröffnen eine Preisanpassung. Beim Pauschalpreisvertrag ist dagegen schon die Frage umstritten, ob eine Leistung überhaupt vom Pauschalpreis erfasst war; hier entscheidet die Leistungsbeschreibung.

Das Anordnungsrecht nach § 650b BGB

Seit 2018 regelt das Bauvertragsrecht im BGB, wie Änderungen durchgesetzt werden. Der Besteller kann eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs verlangen oder eine Änderung, die zur Erreichung dieses Werkerfolgs notwendig ist. Beide Seiten sollen zunächst Einvernehmen über die Änderung und über die Mehr- oder Mindervergütung anstreben. Gelingt das binnen 30 Tagen nicht, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer muss der Anordnung folgen – bei einer Änderung des Werkerfolgs allerdings nur, soweit sie ihm zumutbar ist. Liegt dem Vertrag die VOB/B zugrunde, gelten stattdessen deren Anordnungsrechte; dort muss der Unternehmer seinen Anspruch auf zusätzliche Vergütung grundsätzlich vor Beginn der Ausführung ankündigen.

Was der Nachtrag kosten darf

§ 650c BGB bemisst die Mehrvergütung nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für Wagnis, Gewinn und allgemeine Geschäftskosten. Der Unternehmer kann die Nachtragshöhe auch aus der Urkalkulation des Hauptvertrags herleiten. Legt er ein Angebot über den Nachtrag vor, darf er 80 Prozent der darin ausgewiesenen Vergütung als Abschlag verlangen, bevor über die endgültige Höhe entschieden ist. Für die Gemeinschaft heißt das: Ein Streit über den Preis verschiebt die Zahlungspflicht nicht vollständig nach hinten, und der Liquiditätsbedarf steigt schon während der Auseinandersetzung.

Wer in der Gemeinschaft entscheidet

Bestellerin des Bauvertrags ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Verwaltung handelt für sie im Rahmen von § 27 WEG und der Vollmacht, die ihr der Sanierungsbeschluss erteilt hat. Nahezu jeder Sanierungsbeschluss nennt eine Kostenobergrenze. Ein Nachtrag, der diese Grenze überschreitet, ist von der Ermächtigung nicht gedeckt – dafür ist ein neuer Beschluss erforderlich. Bleibt dafür keine Zeit, weil ein Baustopp einen Schaden anrichten würde, kommt die Notgeschäftsführung in Betracht. Sie ist eine Ausnahme für den Eilfall und deckt keine Komfort- oder Gestaltungsentscheidungen.

Was in den Sanierungsbeschluss gehört

Der Umgang mit Nachträgen lässt sich bereits im Sanierungsbeschluss regeln: ein Gesamtbudget, ein ausdrücklich benannter Nachtragspuffer von üblicherweise fünf bis zehn Prozent, eine Betragsgrenze, bis zu der die Verwaltung – gegebenenfalls im Zusammenwirken mit dem Verwaltungsbeirat – entscheiden darf, und die Pflicht, darüber hinausgehende Nachträge der Versammlung vorzulegen. Das verkürzt die Entscheidungswege im Bauablauf, ohne die Beschlusskompetenz der Eigentümer auszuhöhlen.

Nachträge dokumentieren

Jeder Nachtrag sollte in Textform vorliegen, vor der Ausführung erteilt werden und Preis, Leistungsbeschreibung sowie Auswirkung auf die Bauzeit benennen. Eine laufend geführte Nachtragsliste, Fotos des Befunds und die Zuordnung zum beschlossenen Budget erleichtern später die Prüfung der Schlussrechnung, die Jahresabrechnung und die Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Nikita Korchagin | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Anamul Rezwan. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).