Das Sanierungsdarlehen der WEG: Kreditaufnahme statt Sonderumlage

Das Sanierungsdarlehen der WEG: Kreditaufnahme statt Sonderumlage

Dach, Fassade und Heizung gleichzeitig: Wenn eine Gemeinschaft vor einer Sanierung im hohen sechsstelligen Bereich steht, ist die Sonderumlage nicht immer der beste Weg. Manche Eigentümer können den Betrag nicht kurzfristig aufbringen, andere müssten dazu selbst teuer nachfinanzieren. Die Alternative: Die Gemeinschaft nimmt als rechtsfähiger Verband selbst ein Darlehen auf.

Die Gemeinschaft ist kreditfähig

Seit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigenständiger Rechtsträger anerkannt ist, kann sie Verträge schließen, klagen, verklagt werden – und eben auch Kredite aufnehmen. Der Bundesgerichtshof hat das grundsätzlich gebilligt, allerdings mit deutlichen Auflagen. Ein Darlehensbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaft die Risiken vorher sauber ermittelt und die Eigentümer darauf hingewiesen wurden.

Der Knackpunkt: die Haftung

Schuldner des Darlehens ist die Gemeinschaft. Die einzelnen Eigentümer haften gegenüber der Bank aber nachrangig anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen. Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht mehr – etwa nach einer Insolvenz –, fällt dessen Anteil nicht automatisch den übrigen zur Last, wohl aber muss die Gemeinschaft die Rate weiterhin bedienen und den Ausfall zwischenfinanzieren. Genau dieses Risiko muss in der Versammlung offen benannt werden.

Banken verlangen deshalb regelmäßig Einblick in die Zahlungsmoral der Gemeinschaft: Rückstände, Anzahl der Einheiten, Höhe der Erhaltungsrücklage, Zustand des Objekts. Eine Gemeinschaft mit hohen Hausgeldrückständen bekommt entweder keinen oder nur einen teuren Kredit.

Was in den Beschluss gehört

Ein tragfähiger Darlehensbeschluss nennt Zweck und Maßnahme, Darlehenssumme, Laufzeit, Zinsbindung, Tilgungsverlauf und die konkrete Bank oder zumindest die Eckdaten des Angebots. Er regelt außerdem, wie die Annuität über das Hausgeld erhoben wird und was bei Eigentümerwechsel gilt. Wichtig ist ein ausdrücklicher Hinweis auf die anteilige Nachschusspflicht im Ausfallfall – fehlt er, ist der Beschluss anfechtbar.

Verbreitet ist die Kombination aus Wahlmöglichkeiten: Wer will, zahlt seinen Anteil sofort ein und ist raus; alle übrigen finanzieren über die Laufzeit mit. Das erhöht die Akzeptanz erheblich, muss aber sauber abgebildet werden, damit die Abrechnung nicht in zwei Systemen auseinanderfällt.

Förderkredite prüfen

Bei energetischen Maßnahmen lohnt der Blick auf Förderprogramme, die Eigentümergemeinschaften ausdrücklich als Antragsteller vorsehen – mit vergünstigten Zinsen und Tilgungszuschüssen. Die Antragstellung muss in der Regel vor Beauftragung der Leistungen erfolgen. Wer erst saniert und dann an Förderung denkt, verschenkt sie.

Kredit oder Umlage – eine Abwägung

Das Darlehen verteilt die Last über Jahre und macht Maßnahmen überhaupt erst mehrheitsfähig. Es kostet aber Zinsen, bindet die Gemeinschaft langfristig und erschwert unter Umständen den Verkauf einzelner Einheiten, weil Kaufinteressenten die laufende Belastung sehen. Die Sonderumlage ist teurer im Moment, aber sauber abgeschlossen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht – wohl aber die klare Empfehlung, beide Varianten in der Versammlung durchgerechnet nebeneinanderzustellen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Kampus Production | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Tara Winstead. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).