Architekt und Baubegleitung bei WEG-Sanierungen: Wofür die HOAI steht

Architekt und Baubegleitung bei WEG-Sanierungen: Wofür die HOAI steht

Bei einer neuen Klingelanlage genügen drei Angebote. Bei einer Fassaden-, Dach- oder Strangsanierung im sechsstelligen Bereich reicht das nicht mehr. Dort braucht die Gemeinschaft jemanden, der die Maßnahme technisch durchdenkt, die Leistungen ausschreibt und auf der Baustelle kontrolliert, ob geliefert wird, was vereinbart war. Diese Rolle füllt ein Architekt oder Fachingenieur aus – und die Hausverwaltung kann sie nicht ersetzen.

Neun Leistungsphasen – und welche wirklich gebraucht werden

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gliedert die Arbeit in neun Leistungsphasen: von der Grundlagenermittlung über Vor-, Entwurfs- und Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe bis zur Objektüberwachung und schließlich der Objektbetreuung. Für eine typische Bestandssanierung sind vor allem vier davon entscheidend: die Bestandsaufnahme mit Schadensanalyse, die Ausschreibung, die Vergabemitwirkung und die Bauüberwachung.

Eine Gemeinschaft muss also nicht das volle Leistungsbild beauftragen. Sie sollte aber wissen, welche Phasen sie einkauft – und welche Lücken entstehen, wenn sie eine weglässt. Wer an der Bauüberwachung spart, hat niemanden, der Mängel vor der Abnahme feststellt.

Wie sich das Honorar bemisst

Seit der Reform der HOAI sind die Honorarsätze nicht mehr verbindlich – die Tafelwerte gelten als Orientierung, das Honorar ist frei verhandelbar und muss schriftlich vereinbart werden. Üblich bleibt die Berechnung nach anrechenbaren Kosten, Honorarzone und beauftragten Leistungsphasen. Bei Bestandsbauten kommt ein Umbauzuschlag hinzu, weil das Arbeiten am bewohnten Objekt aufwändiger ist als der Neubau auf der grünen Wiese.

Als grober Anhaltspunkt liegt das Gesamthonorar für ein reduziertes Leistungsbild häufig im niedrigen zweistelligen Prozentbereich der Bausumme. Das klingt viel – relativiert sich aber, sobald eine saubere Ausschreibung vergleichbare Angebote erzeugt und die Preise dadurch spürbar sinken.

Der Beschluss und die Reihenfolge

Ein häufiger Fehler ist die Reihenfolge. Viele Gemeinschaften beschließen zuerst die Sanierung mit einer geschätzten Summe und suchen erst danach den Planer. Sinnvoller ist der zweistufige Weg: Zunächst wird die Planungsleistung beauftragt, dann liegt der Versammlung eine belastbare Kostenberechnung vor, und erst auf dieser Grundlage fällt der Sanierungs- und Finanzierungsbeschluss. Das kostet eine Versammlung mehr, verhindert aber Nachtragsdiskussionen.

Der Architektenvertrag gehört schriftlich geschlossen, mit klar bezeichneten Leistungsphasen, Terminen, Kosten und einer Regelung zur Haftpflichtversicherung des Planers. Vertragspartner ist die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung auf Grundlage des Beschlusses.

Was die Gemeinschaft konkret gewinnt

Eine fachliche Ausschreibung macht Angebote überhaupt erst vergleichbar, weil alle Bieter dieselbe Leistung kalkulieren. Die Bauüberwachung dokumentiert den Bauablauf, prüft Aufmaße und Rechnungen und stellt Mängel fest, solange die Gerüste noch stehen. Und im Streitfall steht neben der Gemeinschaft ein Fachmann mit eigener Berufshaftpflicht – was die Position gegenüber ausführenden Firmen deutlich verbessert.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Tima Miroshnichenko | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Vitaly Gariev. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).