Abschlagszahlungen und Sicherheiten bei Sanierungen der Eigentümergemeinschaft

Abschlagszahlungen und Sicherheiten bei Sanierungen der Eigentümergemeinschaft

Eine Dach- oder Fassadensanierung bindet die Gemeinschaft über Monate und kostet oft mehr als eine Jahresrate der Erhaltungsrücklage. Bezahlt wird nicht am Ende, sondern in Raten während der Ausführung. Wie diese Raten bemessen werden und welche Sicherheiten beide Seiten verlangen können, entscheidet darüber, wie gut die Gemeinschaft dasteht, wenn es Mangel oder Insolvenz gibt.

Abschlagszahlungen nach § 632a BGB

Der Unternehmer kann einen Abschlag in Höhe des Wertes der erbrachten und vertragsgemäßen Leistungen verlangen. Maßgeblich ist also der Leistungsstand, nicht der Kalender. Ist die Leistung nicht vertragsgemäß, darf der Besteller die Zahlung verweigern; bei unwesentlichen Mängeln ist ein angemessener Teil zurückzubehalten, im Regelfall das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Daraus folgt für die Praxis: Jede Abschlagsrechnung gehört gegen ein Aufmaß oder einen dokumentierten Leistungsstand geprüft, nicht gegen den Zahlungsplan allein. Bei größeren Vorhaben lohnt es sich, diese Prüfung dem bauleitenden Architekten oder Ingenieur zu übertragen und sie im Vertrag als Zahlungsvoraussetzung festzuschreiben.

Die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB

Umgekehrt kann auch der Unternehmer eine Sicherheit verlangen: für die noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehörender Nebenforderungen, die pauschal mit zehn Prozent angesetzt werden. Leistet der Besteller die Sicherheit nicht innerhalb der gesetzten Frist, kann der Unternehmer die Arbeiten einstellen und den Vertrag kündigen. Von diesem Anspruch sind nur bestimmte Besteller ausgenommen, etwa natürliche Personen beim Bau oder Umbau eines Einfamilienhauses sowie die öffentliche Hand. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört nicht dazu. Sie muss die Sicherheit also stellen – üblich ist eine Bürgschaft oder eine Hinterlegung. Das will im Finanzierungsbeschluss mitgedacht sein.

Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft

Die Vertragserfüllungsbürgschaft sichert die Gemeinschaft dafür ab, dass der Auftrag überhaupt zu Ende gebracht wird; üblich sind fünf bis zehn Prozent der Auftragssumme. Sie ist das wirksamste Mittel gegen die Insolvenz des Unternehmers mitten im Bauablauf. Die Gewährleistungsbürgschaft tritt an deren Stelle, sobald abgenommen ist, und sichert die Mängelansprüche über die Verjährungsfrist – fünf Jahre bei Bauwerken nach BGB, vier Jahre nach VOB/B. Üblich sind drei bis fünf Prozent. Wichtig ist die Form: Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verlangte Bürgschaft auf erstes Anfordern halten die Gerichte regelmäßig für unwirksam. Vereinbart werden sollte deshalb eine selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage, ausgestellt von einem im Inland zugelassenen Kreditinstitut oder Versicherer.

Einbehalt, Abnahme und Schlusszahlung

Die Schlussrate wird erst mit der Abnahme und einer prüfbaren Schlussrechnung fällig. Die Abnahme ist die zentrale Weichenstellung: Mit ihr beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, die Beweislast geht auf die Gemeinschaft über und die Gefahr trägt sie selbst. Festgestellte Mängel sind deshalb im Abnahmeprotokoll ausdrücklich vorzubehalten; eine vorbehaltlose Abnahme trotz bekannter Mängel kostet Ansprüche. Bis zur vollständigen Beseitigung bleibt der Einbehalt stehen oder wird gegen eine Bürgschaft abgelöst.

Was die Gemeinschaft beschließen sollte

In den Sanierungsbeschluss gehören nicht nur Auftragssumme und Firma, sondern auch der Zahlungsplan, die zu stellenden und zu verlangenden Sicherheiten, die Beauftragung der Bauleitung mit der Rechnungsprüfung und die Ermächtigung der Verwaltung, die Abnahme unter Vorbehalten zu erklären. Ebenso gehört dazu, woher das Geld zu welchem Zeitpunkt kommt – aus der Erhaltungsrücklage, einer Sonderumlage in Raten oder einem Darlehen. Wer den Zahlungsfluss erst beim ersten Abschlag klärt, verhandelt unter Druck.

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