Zweitwohnungssteuer: Wann sie anfällt und wer sie zahlen muss

Zweitwohnungssteuer: Wann sie anfällt und wer sie zahlen muss

Die Wohnung am Arbeitsort, das geerbte Appartement an der Küste, das kleine Studio für die Studienzeit der Tochter: Zweitwohnungen sind verbreiteter, als viele denken – und in immer mehr Gemeinden kostenpflichtig. Die Zweitwohnungssteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, die Kommunen per Satzung erheben dürfen. Wer sie übersieht, bekommt sie häufig rückwirkend für mehrere Jahre präsentiert.

Was besteuert wird – und was nicht

Besteuert wird nicht das Eigentum, sondern das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf neben der Hauptwohnung. Anknüpfungspunkt ist in der Regel die melderechtliche Einstufung als Nebenwohnung. Daraus folgt eine wichtige Konsequenz: Eine reine Kapitalanlage, die dauerhaft an Dritte vermietet ist, unterliegt der Steuer grundsätzlich nicht, weil der Eigentümer sie nicht selbst zu Wohnzwecken vorhält.

Anders sieht es bei Ferienwohnungen aus, die zeitweise selbst genutzt und ansonsten vermietet werden. Viele Satzungen erfassen diese Konstellation ausdrücklich – teils mit anteiliger Berechnung nach den Tagen der Eigennutzung, teils pauschal. Wer eine Selbstnutzungsmöglichkeit vertraglich offenhält, sollte mit einer Heranziehung rechnen.

Höhe und Bemessungsgrundlage

Die Steuersätze bewegen sich überwiegend zwischen 8 und 20 Prozent der Jahreskaltmiete; einzelne Städte liegen darüber. Bei selbst genutztem Eigentum wird eine ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt. Einige Kommunen sind inzwischen auf gestaffelte Flächentarife umgestiegen, weil das Bundesverfassungsgericht die Anknüpfung an veraltete Einheitswerte beanstandet hat. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung in einer mittelgroßen Stadt liegt die jährliche Belastung häufig im Bereich mehrerer hundert Euro.

Die wichtigsten Ausnahmen

Verfassungsrechtlich gefestigt ist die Befreiung für verheiratete oder verpartnerte Berufspendler, die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung unterhalten, während die Familienwohnung andernorts liegt – eine Besteuerung würde hier die Ehe benachteiligen. Weitere typische Befreiungstatbestände betreffen Wohnungen in Pflege- und Therapieeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte sowie Zweitwohnungen, deren Nutzung aus rechtlichen Gründen ausgeschlossen ist. Die Einzelheiten unterscheiden sich von Satzung zu Satzung erheblich.

Steuerlich lässt sich ein Teil zurückholen: Bei einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung zählt die Zweitwohnungssteuer zu den Unterkunftskosten und ist im Rahmen des monatlichen Höchstbetrags von 1.000 Euro als Werbungskosten abziehbar.

Anmeldung und Fristen

Die Steuerpflicht entsteht meist mit dem Bezug oder der Anmeldung als Nebenwohnung; die Kommunen gleichen ihre Daten regelmäßig mit dem Melderegister ab. Eine eigenständige Anzeigepflicht innerhalb weniger Wochen ist in vielen Satzungen vorgesehen, ebenso eine Anzeige beim Auszug. Wer den Abmeldezeitpunkt versäumt, zahlt weiter. Gegen den Steuerbescheid ist der Widerspruch das Mittel der Wahl – mit einer Frist von einem Monat.

Was das für Verwaltungen bedeutet

Die Zweitwohnungssteuer ist eine persönliche Steuer des Inhabers und gehört weder ins Hausgeld noch in die Betriebskostenabrechnung. Für Hausverwaltungen ist sie dennoch relevant: Anfragen der Kommune zu Wohnflächen und Nutzungsverhältnissen häufen sich, und bei Eigentümerwechseln oder Kurzzeitvermietungen lohnt der Hinweis an den Eigentümer, die örtliche Satzung zu prüfen. Da die Regelungen rein kommunal sind, ersetzt kein allgemeiner Überblick den Blick in die Satzung der jeweiligen Gemeinde.

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