Von der Kündigung zur Räumung: Wie Vermieter eine Räumungsklage durchsetzen

Von der Kündigung zur Räumung: Wie Vermieter eine Räumungsklage durchsetzen

Eine wirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis – sie verschafft dem Vermieter aber noch lange nicht die Wohnung zurück. Bleibt der Mieter nach Ablauf der Frist einfach wohnen, hilft nur der gerichtliche Weg. Das Räumungsverfahren ist für viele Vermieter das erste Mal, dass sie ein Gericht von innen sehen – und es dauert erfahrungsgemäß länger, als sie erwarten.

Selbsthilfe ist streng verboten

Schlösser austauschen, Strom abstellen, Möbel auf den Gehweg stellen: All das ist verbotene Eigenmacht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter, der eigenmächtig räumt, für sämtliche Schäden haftet – einschließlich abhandengekommener Gegenstände, deren Vorhandensein der Mieter lediglich plausibel behaupten muss. Hinzu kommt die strafrechtliche Seite. Der einzig sichere Weg führt über Titel und Gerichtsvollzieher.

Der Ablauf des Verfahrens

Am Anfang steht die wirksame, formgerechte Kündigung. Nach fruchtlosem Ablauf der Räumungsfrist folgt üblicherweise eine Aufforderung zur Herausgabe, danach die Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung – unabhängig vom Streitwert. Sinnvoll ist die Verbindung mit der Zahlungsklage für rückständige Mieten und einem Antrag auf Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Vertragsende.

Wichtig ist, alle im Haushalt lebenden volljährigen Personen zu verklagen. Ein Titel gegen den Hauptmieter allein nützt nichts, wenn der Ehepartner oder ein erwachsenes Kind Mitbesitz hat – der Gerichtsvollzieher muss die Räumung dann abbrechen. Dieser Fehler kostet in der Praxis am häufigsten Zeit.

Schonfristzahlung und Räumungsfrist

Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter die fristlose Kündigung noch heilen, indem er den Rückstand bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgleicht. Deshalb wird in der Praxis meist zugleich ordentlich gekündigt – diese bleibt von der Schonfristzahlung unberührt.

Auch nach einem Urteil ist nicht automatisch Schluss: Nach § 721 ZPO kann das Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren, etwa bei Krankheit, hohem Alter oder Schwangerschaft. Verläuft alles glatt, sind vom Zugang der Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung selten weniger als sechs Monate zu veranschlagen; in überlasteten Gerichtsbezirken deutlich mehr.

Zwangsvollstreckung und Berliner Räumung

Mit dem vollstreckbaren Titel beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher, der den Räumungstermin ankündigt. Die klassische Räumung mit Spedition und Einlagerung ist teuer – vierstellige Vorschüsse sind die Regel. Die sogenannte Berliner Räumung nach § 885a ZPO beschränkt die Vollstreckung auf die Besitzeinweisung: Der Vermieter erhält die Wohnung, macht aber sein Vermieterpfandrecht am Inventar geltend und muss die Sachen anschließend selbst verwahren oder verwerten. Das senkt die Kosten erheblich, verlagert aber Aufwand und Haftungsrisiko auf den Vermieter.

Kosten, Risiken und die Rolle der Verwaltung

Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten trägt zwar formal der unterlegene Mieter – wer die Miete nicht zahlen konnte, zahlt aber auch die Kosten meist nicht. Der Vermieter bleibt faktisch auf einem erheblichen Teil sitzen. Umso wichtiger ist sauberes Handwerk von Beginn an: lückenlose Dokumentation der Rückstände, korrekte Zustellung, vollständige Bezeichnung aller Bewohner. Hausverwaltungen sollten frühzeitig eskalieren und parallel den Kontakt halten – eine einvernehmliche Aufhebung mit Räumungsvereinbarung ist fast immer schneller und günstiger als jedes Urteil.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Ketut Subiyanto | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Boko Shots. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).