Zahlungsverzug des Mieters: Wann die fristlose Kündigung möglich ist

Zahlungsverzug des Mieters: Wann die fristlose Kündigung möglich ist

Ausbleibende Mietzahlungen gehören zu den unangenehmsten Situationen in der Mietverwaltung. Sie sind wirtschaftlich spürbar, oft mit persönlichen Schwierigkeiten des Mieters verbunden – und rechtlich streng geregelt. Wer zu schnell kündigt, verliert vor Gericht. Wer zu lange wartet, häuft Rückstände an, die kaum noch einzutreiben sind.

Die beiden Kündigungstatbestände

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt zwei Konstellationen. Erstens: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug. Zweitens: Über einen längeren Zeitraum als zwei Termine hat sich ein Rückstand aufgebaut, der zwei Monatsmieten erreicht. Maßgeblich ist jeweils die Bruttomiete einschließlich Vorauszahlungen. Eine Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht erforderlich – anders als bei den meisten anderen Kündigungsgründen.

Die Schonfristzahlung

Bei Wohnraum wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen wird – oder wenn sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, zur Übernahme verpflichtet. Diese Schonfristzahlung greift nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Sie heilt jedoch nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausschließlich die fristlose Kündigung, nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung.

Warum die Doppelkündigung Standard ist

Aus genau diesem Grund werden fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung in der Praxis regelmäßig zusammen ausgesprochen. Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist, bleibt die ordentliche Kündigung als Auffanglösung bestehen – vorausgesetzt, ihre Voraussetzungen liegen vor. Erforderlich ist dafür eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung; ein Rückstand von etwa einer Monatsmiete über mehr als einen Monat gilt in der Rechtsprechung als ausreichend.

Form und Begründung

Die Kündigung bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift – eine E-Mail genügt nicht. Sie muss an alle Mieter gerichtet sein und von allen Vermietern stammen. Der Kündigungsgrund ist konkret zu benennen: welche Monate offen sind und in welcher Höhe. Eine pauschale Angabe des Gesamtbetrags reicht nicht aus. Bei Wohnraum ist zudem auf die Möglichkeit der Schonfristzahlung hinzuweisen. Formfehler sind der häufigste Grund, warum Kündigungen im Räumungsprozess scheitern.

Was sich vorher lohnt

Ein sauber geführtes Mietkonto ist die Grundlage jeder Kündigung: Lückenlose Buchungen, dokumentierte Mahnungen und nachvollziehbare Verrechnungen entscheiden später über den Prozessausgang. In vielen Fällen führt das frühzeitige Gespräch schneller zum Ziel als das Kündigungsschreiben – eine Ratenzahlungsvereinbarung erhält Mieteinnahmen und vermeidet Leerstand, Anwalts- und Räumungskosten. Vor jeder Kündigung sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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