Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Das Fundament jeder Eigentumswohnung

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Das Fundament jeder Eigentumswohnung

Wer eine Eigentumswohnung kauft, bekommt einen Stapel Unterlagen – und legt zwei davon meist ungelesen beiseite. Dabei bestimmen gerade sie, was einem tatsächlich gehört: der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne beide hätte das Grundbuchamt niemals Wohnungseigentum eingetragen.

Was der Aufteilungsplan leistet

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Siegel versehene Bauzeichnung des gesamten Gebäudes – Grundrisse, Schnitte, Ansichten. Jede Einheit trägt darin eine eigene Nummer, die sich im Grundbuch wiederfindet. Aus dem Plan ergibt sich, welche Räume zu welcher Einheit gehören und wo die Grenze zum Gemeinschaftseigentum verläuft. Auch Kellerräume, Stellplätze und Speicherabteile sind dort verzeichnet. In Streitfällen ist der Aufteilungsplan das entscheidende Beweismittel – nicht die tatsächliche Nutzung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Bescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich hinreichend voneinander getrennt sind. Verlangt werden im Wesentlichen feste Wände und Decken, ein abschließbarer eigener Zugang sowie eigene Küche und Sanitärräume. Sie ist eine reine Feststellung der Baubehörde und trifft keine Aussage darüber, ob die Wohnung genehmigt, bewohnbar oder mangelfrei ist. Wer eine bestehende Immobilie aufteilen will, benötigt sie ebenso wie der Bauträger beim Neubau.

Zusammenspiel mit der Teilungserklärung

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Anlagen zur notariell beurkundeten Teilungserklärung. Erst dieses Paket geht ans Grundbuchamt, das daraufhin für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt anlegt. Die drei Dokumente müssen zueinander passen: Die Nummerierung im Plan, die Beschreibung in der Teilungserklärung und der Eintrag im Grundbuch dürfen nicht auseinanderfallen. Genau hier entstehen in der Praxis die meisten Altlasten.

Wenn Plan und Wirklichkeit auseinanderfallen

Ein häufiger Fall: Der Kellerraum, den eine Eigentümerin seit dreißig Jahren nutzt, gehört laut Plan zu einer anderen Einheit. Oder eine Wand wurde beim Ausbau versetzt, sodass ein Raum die Einheitsgrenze überschreitet. Rechtlich gilt zunächst der Plan – wer abweichend nutzt, kann sich unter Umständen auf eine langjährige Vereinbarung berufen, sicher ist das aber nie. Sauber gelöst wird so etwas nur durch eine Änderung der Teilungserklärung, die notarielle Beurkundung und die Zustimmung der Betroffenen erfordert.

Praxis: Unterlagen beschaffen und prüfen

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung liegen in der Grundakte beim Grundbuchamt und können bei berechtigtem Interesse eingesehen oder als Kopie angefordert werden. Vor jedem Kauf lohnt der Abgleich: Stimmen Kellernummer, Stellplatz und Grundriss mit dem überein, was besichtigt wurde? Für Verwaltungen gehören beide Dokumente in die Objektakte und in jede Übergabe beim Verwalterwechsel. Sie sind die Grundlage für die Beurteilung von Zuständigkeiten, Sondernutzungsrechten und baulichen Veränderungen – und ohne sie lässt sich kaum eine Grundsatzfrage sauber beantworten.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Pavel Danilyuk | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Pavel Danilyuk. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).