VOB/B oder BGB-Werkvertrag: Welches Vertragsrecht bei Sanierungen der WEG gilt

VOB/B oder BGB-Werkvertrag: Welches Vertragsrecht bei Sanierungen der WEG gilt

Wenn eine Eigentümergemeinschaft die Fassade sanieren oder das Dach erneuern lässt, taucht in fast jedem Angebot ein Satz auf: „Es gilt die VOB/B.“ Viele Beiräte und Verwaltungen überlesen ihn. Dabei entscheidet dieser eine Satz darüber, wie lange die Gemeinschaft Mängel rügen kann und wann eine Leistung als abgenommen gilt.

Der Ausgangspunkt: BGB gilt immer

Das Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB greift automatisch, sobald ein Handwerker einen Erfolg schuldet. Die VOB/B dagegen ist kein Gesetz, sondern ein vorformuliertes Klauselwerk. Sie gilt nur, wenn beide Seiten sie ausdrücklich vereinbaren – und wenn sie dem Auftraggeber vorher zugänglich gemacht wurde. Ein bloßer Hinweis im Kleingedruckten des Angebots genügt dafür häufig nicht.

Wo die Unterschiede wirklich wehtun

Der wichtigste Punkt ist die Gewährleistung. Nach BGB verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken in fünf Jahren ab Abnahme. Die VOB/B verkürzt das auf vier Jahre, bei bestimmten Arbeiten an Grundstücken und bei feuerberührten Teilen sogar auf zwei Jahre. Für eine Fassaden- oder Dachsanierung bedeutet das ein volles Jahr weniger Sicherheit – und Baumängel zeigen sich erfahrungsgemäß spät.

Zweiter Punkt: die Abnahme. Die VOB/B kennt eine fiktive Abnahme bereits zwölf Werktage nach der Fertigstellungsmitteilung oder sechs Werktage nach Nutzungsbeginn. Wer diese Fristen verschäuft, hat die Leistung abgenommen, ohne sie geprüft zu haben – mit der Folge, dass die Beweislast für Mängel auf die Gemeinschaft übergeht. Das BGB kennt seit 2018 zwar ebenfalls eine fiktive Abnahme, verlangt dafür aber eine ausdrückliche Fristsetzung des Unternehmers.

Dritter Punkt: Nachträge. Die VOB/B gibt dem Auftraggeber ein einseitiges Anordnungsrecht für Änderungen, koppelt es aber an eine Preisanpassung nach den Grundlagen der Urkalkulation. Das ist für große, professionell begleitete Bauvorhaben ein Vorteil – für eine Gemeinschaft ohne Architekt wird daraus schnell ein Streit über Nachtragspreise.

Die WEG als Verbraucher

Hier liegt der eigentlich entscheidende Punkt. Die VOB/B genießt eine Sonderstellung: Wird sie „als Ganzes“ vereinbart, bleiben ihre Klauseln der AGB-Inhaltskontrolle weitgehend entzogen. Diese Privilegierung gilt jedoch nur gegenüber Unternehmern und öffentlichen Auftraggebern. Die Rechtsprechung behandelt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verbraucher, sobald ihr mindestens ein Verbraucher angehört und das Geschäft nicht gewerblichen Zwecken dient – was bei der üblichen Wohnanlage die Regel ist.

Folge: Gegenüber der WEG unterliegt jede einzelne VOB/B-Klausel der Inhaltskontrolle. Die verkürzte Gewährleistungsfrist und die fiktive Abnahme sind damit angreifbar. Verlassen sollte man sich darauf trotzdem nicht – wer erst im Prozess klären muss, welche Klausel hält, hat schon verloren.

Empfehlung für die Praxis

Für die meisten WEG-Sanierungen ist der BGB-Werkvertrag die klarere Lösung: fünf Jahre Gewährleistung, keine Überraschungen bei der Abnahme, vertraute Regeln. Wer die VOB/B dennoch vereinbart – etwa weil ein großes Bauvorhaben mit Architekt und Fachplaner begleitet wird – sollte die Gewährleistungsfrist vertraglich auf fünf Jahre verlängern, die fiktive Abnahme ausschließen und eine Gewährleistungssicherheit von üblicherweise fünf Prozent der Auftragssumme vereinbaren. Und in jedem Fall gilt: Die Abnahme gehört protokolliert, mit Datum, Beteiligten und Restleistungen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Alena Darmel | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Thirdman. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).