Die verwalterlose WEG: Selbstverwaltung, § 9b WEG und die Tücken der Zweiergemeinschaft

Die verwalterlose WEG: Selbstverwaltung, § 9b WEG und die Tücken der Zweiergemeinschaft

In kleinen Anlagen ist es verbreitet: Zwei oder drei Eigentümer regeln alles selbst, ein Verwalter wird nicht bestellt. Das ist zulässig – das Wohnungseigentumsgesetz schreibt keinen Verwalter zwingend vor. Es entbindet die Gemeinschaft aber von keiner einzigen Pflicht. Wer selbst verwaltet, übernimmt die Aufgaben eines Verwalters mitsamt der Haftung.

Wer die Gemeinschaft vertritt

§ 9b WEG regelt den Fall ausdrücklich: Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten. Verträge mit Handwerkern, Versorgern oder Versicherern müssen also von allen unterschrieben werden – oder es wird zuvor eine Vollmacht beschlossen. Für eingehende Erklärungen gilt eine Erleichterung: Sie können gegenüber jedem einzelnen Eigentümer wirksam abgegeben werden.

Damit Zustellungen nicht ins Leere laufen, sieht § 9b Absatz 2 WEG die Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters vor. Das ist ein durch Beschluss bestimmter Eigentümer, an den Klagen und behördliche Schreiben zugestellt werden können. Kleine Gemeinschaften sollten diesen Beschluss fassen und die Person dem Grundbuchamt mitteilen – er kostet nichts und verhindert im Ernstfall ein Versäumnisurteil.

Die Pflichten bleiben bestehen

Auch ohne Verwalter braucht die Gemeinschaft jährlich einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht nach § 28 WEG. Die Beschluss-Sammlung nach § 24 Absatz 7 WEG muss geführt werden; ist kein Verwalter bestellt, übernimmt das der Vorsitzende der Versammlung oder ein durch Beschluss bestimmter Eigentümer. Die Gemeinschaft benötigt ein eigenes Konto auf ihren Namen – ein Privatkonto eines Eigentümers genügt nicht und gefährdet im Insolvenz- oder Erbfall das Gemeinschaftsvermögen.

Zur Versammlung lädt in der verwalterlosen WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer ein. Fehlt auch das, kann jeder Eigentümer die Ermächtigung gerichtlich durchsetzen.

Das Patt in der Zweiergemeinschaft

Bei zwei Eigentümern mit gleichen Stimmanteilen steht jede Abstimmung auf der Kippe. Sind sich beide einig, geht alles sehr schnell. Sind sie es nicht, entsteht Stillstand – und der ist rechtlich nicht folgenlos, wenn dadurch notwendige Erhaltungsmaßnahmen unterbleiben. Auflösen lässt sich die Blockade auf zwei Wegen: entweder über eine Vereinbarung, die einen Stichentscheid oder ein Schlichtungsverfahren vorsieht, oder über die Beschlussersetzungsklage, mit der das Gericht die fehlende Entscheidung ersetzt.

Haftung und Zertifizierungspflicht

Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haften die Eigentümer anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil. Verkehrssicherungspflichten – Winterdienst, Baumkontrolle, Beleuchtung, Spielgeräte – treffen die Gemeinschaft unverändert; ohne Verwalter müssen die Eigentümer sie selbst organisieren und dokumentieren.

Die Pflicht zum zertifizierten Verwalter greift nur, wenn ein Verwalter bestellt wird. Für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten gilt zudem eine Ausnahme, wenn ein Eigentümer selbst verwaltet und kein anderer Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Sobald ein Einziger das verlangt, endet die Selbstverwaltung faktisch.

Unsere Erfahrung: Selbstverwaltung funktioniert gut, solange alle Beteiligten Zeit, Fachwissen und ein belastbares Verhältnis mitbringen. Spätestens bei einer größeren Sanierung, einem Eigentümerwechsel oder einem Rechtsstreit zeigt sich, ob die Dokumentation der vergangenen Jahre trägt.

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