Sachverständige und selbständiges Beweisverfahren: Bauschäden in der WEG rechtssicher feststellen

Sachverständige und selbständiges Beweisverfahren: Bauschäden in der WEG rechtssicher feststellen

An der frisch sanierten Fassade zeigen sich Risse. Der Handwerker verweist auf den Untergrund, der Architekt auf die Ausführung, die Gemeinschaft steht dazwischen. Solche Fälle entscheiden sich nicht am Verhandlungstisch, sondern an der Beweisfrage: Wer kann belegen, was Ursache und Umfang des Mangels sind?

Privatgutachten: schnell, aber begrenzt

Ein privat beauftragtes Gutachten ist in wenigen Wochen verfügbar und kostet meist deutlich weniger als ein Gerichtsverfahren. Für die interne Meinungsbildung, die Vorbereitung eines Beschlusses oder die Verhandlung mit dem Auftragnehmer ist es hervorragend geeignet. Vor Gericht hat es allerdings nicht den Rang eines Beweismittels: Es gilt als qualifizierter Parteivortrag. Bestreitet die Gegenseite das Ergebnis, wird das Gericht einen eigenen Sachverständigen bestellen – und die Kosten fallen ein zweites Mal an.

Das selbständige Beweisverfahren

Die §§ 485 ff. ZPO ermöglichen es, Beweise gerichtlich sichern zu lassen, ohne bereits Klage zu erheben. Es genügt ein rechtliches Interesse an der Feststellung des Zustands, der Ursache oder des Aufwands zur Beseitigung eines Mangels – etwa um einen Rechtsstreit zu vermeiden. Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, dessen Gutachten in einem späteren Hauptprozess wie ein gerichtliches Gutachten verwertet werden kann.

Der unterschaetzte Nebeneffekt: Verjährung

Der Antrag auf ein selbständiges Beweisverfahren hemmt die Verjährung der Mängelansprüche. Das ist in der Praxis oft der eigentliche Grund, es einzuleiten. Bei Bauwerken verjähren Mängelansprüche fünf Jahre nach der Abnahme. Läuft diese Frist ab, während die Gemeinschaft noch über Angebote diskutiert, sind die Ansprüche verloren – unabhängig davon, wie eindeutig der Mangel ist. Ein rechtzeitig gestellter Antrag hält die Tür offen.

Wer entscheidet in der Gemeinschaft?

Geht es um Schäden am Gemeinschaftseigentum, ist die Einleitung eines Beweisverfahrens Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit Sache der Eigentümerversammlung. Der Beschluss sollte den Gegenstand der Begutachtung, den Kostenrahmen und die Beauftragung eines Rechtsanwalts umfassen. Duldet die Sache keinen Aufschub – etwa weil die Gewährleistungsfrist in wenigen Wochen abläuft – kann die Verwaltung im Rahmen der Notgeschäftsführung handeln und den Beschluss nachholen lassen.

Den richtigen Sachverständigen finden

Entscheidend ist das Fachgebiet, nicht der Titel. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von den Industrie- und Handelskammern sowie den Handwerkskammern geführt; die Bestellung ist immer auf ein konkretes Sachgebiet bezogen – Schäden an Gebäuden, Feuchte- und Schimmelschäden, Schallschutz, Heizungs- und Lüftungstechnik. Ein Gutachter für Immobilienbewertung hilft bei einem Rissbild nicht weiter. Im gerichtlichen Verfahren wählt zwar das Gericht aus, Vorschläge der Parteien werden aber berücksichtigt.

Kosten und Ablauf

Der Antragsteller streckt den Gerichtskosten- und Sachverständigenvorschuss vor. Über die endgültige Kostentragung wird erst im Hauptverfahren entschieden; erhebt der Antragsteller keine Klage, kann der Gegner ihm über das Gericht eine Frist dazu setzen lassen. Rechnen Sie mit mehreren Monaten bis zum Gutachten. Diese Zeit sollte in der Terminplanung einer Sanierung eingeplant sein – nicht erst, wenn der Streit bereits eskaliert ist.

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