Mietkauf einer Eigentumswohnung: Vertragsgestaltung, Absicherung und die typischen Risiken

Mietkauf einer Eigentumswohnung: Vertragsgestaltung, Absicherung und die typischen Risiken

Beim Mietkauf bewohnt der Interessent die Wohnung zunächst als Mieter und erwirbt sie zu einem späteren Zeitpunkt zu einem bereits festgelegten Preis. Ein Teil der laufenden Zahlungen wird dabei auf den Kaufpreis angerechnet. Das Modell richtet sich an Haushalte, denen Eigenkapital oder eine Finanzierungszusage fehlt, und an Verkäufer, die ihre Wohnung in einem schwierigen Marktumfeld nicht sofort veräußern können. Die Konstruktion ist rechtlich anspruchsvoller, als die einfache Idee vermuten lässt.

Zwei Grundformen

Beim klassischen Mietkauf steht der Erwerb von Anfang an fest: Der Kaufvertrag wird sofort geschlossen, der Kaufpreis in Raten gezahlt, der Besitz sofort übergeben und das Eigentum erst nach vollständiger Zahlung umgeschrieben. Beim Optionsmodell wird zunächst nur ein Mietvertrag geschlossen, verbunden mit einem Ankaufsrecht zu einem festgelegten Preis innerhalb einer bestimmten Frist. Der Mieter kann die Option ausüben, muss es aber nicht – dafür wird in der Regel nur ein Teil der Mietzahlungen angerechnet, oder es fällt ein gesondertes Optionsentgelt an.

Form und Absicherung

Jede Vereinbarung, die eine Verpflichtung zur Übertragung von Grundeigentum begründet, bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung – auch das bloße Ankaufsrecht. Ein privatschriftlich vereinbarter Mietkauf ist nichtig; geheilt wird der Mangel erst mit Auflassung und Eintragung. Zentral für den Käufer ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Sie sichert den Anspruch auf Übereignung gegen spätere Verfügungen des Verkäufers und gegen dessen Insolvenz. Ohne Vormerkung trägt der Mietkäufer über Jahre das Risiko, dass die Wohnung belastet, weiterverkauft oder in ein Insolvenzverfahren einbezogen wird, obwohl er bereits erhebliche Beträge gezahlt hat.

Was im Vertrag geregelt sein muss

Entscheidend ist die Aufteilung der monatlichen Zahlung in einen Nutzungsanteil, einen Tilgungsanteil und gegebenenfalls einen Zinsanteil. Daneben gehören in den Vertrag: der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten, die Verteilung von Erhaltungsaufwand und Hausgeld, der Umgang mit Sonderumlagen der Gemeinschaft, die Folgen eines Zahlungsverzugs und die Rückabwicklung. Letztere ist der kritischste Punkt: Ohne ausdrückliche Regelung kann der Käufer bei einem Scheitern die bereits geleisteten Tilgungsanteile verlieren. Ebenso zu klären ist, wer während der Laufzeit in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt ist – das bleibt bis zur Grundbuchumschreibung der eingetragene Eigentümer.

Kosten, Steuern und wirtschaftliche Einordnung

Die Grunderwerbsteuer entsteht bereits mit dem Abschluss des beurkundeten Kaufvertrags, nicht erst mit der Umschreibung; beim Optionsmodell mit Ausübung der Option. Notar- und Grundbuchkosten fallen ebenfalls an. Wirtschaftlich liegt der kalkulatorische Zinssatz eines Mietkaufs in aller Regel deutlich über dem einer Bankfinanzierung, weil der Verkäufer das Ausfallrisiko trägt und einpreist. Der vereinbarte Kaufpreis ist zudem über die gesamte Laufzeit fixiert – das schützt bei steigenden Preisen und wirkt sich nachteilig aus, wenn der Markt nachgibt.

Worauf die Praxis hinweist

Scheitern Mietkaufmodelle, liegt es selten am Konzept und meist an der Ausgestaltung: fehlende Vormerkung, bestehende Grundschulden ohne Löschungszusage, unklare Anrechnung der Zahlungen oder ein Kaufpreis oberhalb des Verkehrswerts. Vor dem Abschluss empfiehlt sich deshalb eine Prüfung des aktuellen Grundbuchauszugs, eine unabhängige Einschätzung des Verkehrswerts und ein Vergleich der Gesamtbelastung mit einer regulären Finanzierung. Angebote ohne notarielle Beurkundung sollten ausscheiden.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Thirdman | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Jakub Zerdzicki. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).