ESG, EU-Taxonomie und Stranded Assets: wie Nachhaltigkeitskriterien im Wohnungsbestand ankommen

ESG, EU-Taxonomie und Stranded Assets: wie Nachhaltigkeitskriterien im Wohnungsbestand ankommen

ESG steht für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung und beschreibt Kriterien, nach denen Kapitalgeber Investitionen bewerten. Für eine Eigentümergemeinschaft mit zwölf Wohnungen klingt das weit entfernt. Tatsächlich wirken die Regeln indirekt, aber spürbar – über die Bank, über institutionelle Miteigentümer und über den Wiederverkaufswert der einzelnen Wohnung.

Was die EU-Taxonomie festlegt

Die Taxonomie-Verordnung ist ein Klassifikationssystem: Sie definiert, welche wirtschaftlichen Tätigkeiten als ökologisch nachhaltig gelten. Für Bestandsimmobilien gilt der Erwerb dann als taxonomiekonform, wenn das Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse A erreicht oder zu den oberen 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands gehört. Für Sanierungen kommt es auf die erreichte Verbesserung des Primärenergiebedarfs an. Diese Schwellen sind keine Pflicht für Eigentümer – sie sind ein Maßstab, den Finanzmarktakteure anlegen müssen, wenn sie ein Produkt als nachhaltig bezeichnen.

Drei Wege in die Wohnanlage

Erstens über die Finanzierung: Banken müssen den Anteil energieeffizienter Objekte in ihrem Kreditbestand ausweisen. Das schlägt sich in Konditionen nieder – Objekte mit schlechter Energiebilanz erhalten Finanzierungen zu höheren Aufschlägen oder mit höherem Eigenkapitalanteil, auch für das Sanierungsdarlehen der Gemeinschaft. Zweitens über Miteigentümer, die berichtspflichtig sind: Gehört ein Teil der Einheiten einer Wohnungsgesellschaft oder einem Fonds, braucht dieser Verbrauchs- und Emissionsdaten der Anlage und bringt entsprechende Anträge in die Versammlung ein. Drittens über den Markt: Käufer und Gutachter beziehen den energetischen Zustand zunehmend in die Preisbildung ein.

Der Begriff Stranded Asset

Gemeint ist ein Gebäude, dessen Emissionen oberhalb des Pfades liegen, der für die Klimaziele vorgesehen ist, und das deshalb vor dem Ende seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer an Wert verliert. Gemessen wird das üblicherweise mit der CRREM-Methodik, die den Energieverbrauch eines Objekts gegen einen absinkenden Zielpfad hält und den Zeitpunkt bestimmt, ab dem das Gebäude diesen Pfad überschreitet. Für eine Wohnanlage ist das weniger eine Prognose als eine Priorisierungshilfe: Sie zeigt, welche Maßnahmen – Hülle, Anlagentechnik, Energieträger – den größten Effekt haben.

Welche Daten gebraucht werden

Die Grundlage bilden Unterlagen, die in der Verwaltung ohnehin entstehen: der Energieausweis mit Kennwert und Klasse, die Jahresverbräuche für Wärme und Allgemeinstrom, die Angaben der Heizkostenabrechnung einschließlich der ausgewiesenen CO2-Emissionen, Baujahr und Sanierungsstand der Bauteile sowie die Beschlüsse zu Erhaltung und Modernisierung. Wer diese Daten gepflegt vorhält, kann Anfragen von Banken, Gutachtern und berichtspflichtigen Miteigentümern ohne gesonderte Erhebung beantworten.

Einordnung für die Gemeinschaft

Aus ESG-Kriterien folgt für eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelbare Rechtspflicht; verbindlich sind allein die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes und der jeweiligen Landesbauordnung. Die Kriterien beeinflussen aber die Rahmenbedingungen, unter denen über Sanierungen entschieden wird – und sie liefern eine sachliche Grundlage für die Frage, in welcher Reihenfolge die Gemeinschaft ihre Maßnahmen angeht.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Budget Bizar | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Abhishek Mehta. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).