Belegungsbindung und Wohnberechtigungsschein: was geförderte Wohnungen für Eigentümer bedeuten

Belegungsbindung und Wohnberechtigungsschein: was geförderte Wohnungen für Eigentümer bedeuten

Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, sind in ihrer Nutzung beschränkt. Der Eigentümer hat die Förderung in Form zinsgünstiger Darlehen oder Zuschüsse erhalten und im Gegenzug zugesagt, die Wohnung für einen festgelegten Zeitraum nur an einen bestimmten Personenkreis und zu einer begrenzten Miete zu überlassen. Diese Bindungen laufen am Objekt und gehen beim Verkauf auf den Erwerber über – ein Punkt, der bei Kapitalanlagewohnungen regelmäßig übersehen wird.

Belegungsbindung und Mietbindung

Zu unterscheiden sind zwei Bindungen, die meist zusammen auftreten. Die Belegungsbindung bestimmt, wer einziehen darf: nur Haushalte, die einen Wohnberechtigungsschein vorlegen. Die Mietbindung begrenzt, was verlangt werden darf – je nach Förderprogramm eine festgelegte Bewilligungsmiete pro Quadratmeter oder ein Abschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Erhöhungen sind nur im Rahmen der Förderbestimmungen möglich; die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs werden durch sie überlagert. Zusätzlich kann eine Besetzungsbindung bestehen, bei der die Kommune den Mieter benennt.

Der Wohnberechtigungsschein

Den Schein stellt die Kommune auf Antrag des Wohnungssuchenden aus. Geprüft werden das Haushaltseinkommen gegen die Einkommensgrenzen des jeweiligen Landesrechts und die Haushaltsgröße, aus der sich die zulässige Wohnungsgröße ergibt. Der Schein ist befristet, üblicherweise auf ein Jahr, und gilt nur für Wohnungen innerhalb seines räumlichen Geltungsbereichs. Der Vermieter ist verpflichtet, sich den Schein vor Vertragsschluss vorlegen zu lassen und ihn zu den Unterlagen zu nehmen. Die Vermietung an einen Haushalt ohne gültigen Schein ist eine Ordnungswidrigkeit; außerdem kann die Bewilligungsstelle die Förderung zurückfordern.

Laufzeit und Ende der Bindung

Seit der Föderalismusreform liegt die soziale Wohnraumförderung bei den Ländern, weshalb Laufzeiten und Einkommensgrenzen regional unterschiedlich ausfallen. Üblich sind Bindungszeiträume zwischen 15 und 40 Jahren. Altfälle nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz enden grundsätzlich zehn Jahre nach vollständiger Rückzahlung des Förderdarlehens; eine vorzeitige Tilgung kann die Bindung daher verkürzen, beendet sie aber nicht sofort. Nach Ablauf fällt die Wohnung in das allgemeine Mietrecht zurück. Bestehende Mietverhältnisse laufen unverändert weiter; die Miete kann dann nach den üblichen Regeln bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, mit den dort geltenden Fristen und Kappungsgrenzen.

Was beim Kauf zu prüfen ist

Die Bindung ist nicht immer im Grundbuch eingetragen; sie kann auch allein aus dem Förderbescheid und einer schuldrechtlichen Vereinbarung folgen. Vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung lohnt daher die Nachfrage bei der zuständigen Bewilligungsstelle nach Art, Umfang und Restlaufzeit der Bindung sowie die Einsicht in Förderbescheid und Darlehensstand. Eine gebundene Wohnung erzielt eine niedrigere Miete und damit eine andere Rendite als eine freie – das schlägt sich auch im Verkehrswert nieder. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst ändert die Bindung nichts: Hausgeld, Stimmrecht und Kostenverteilung richten sich unverändert nach Teilungserklärung und Gesetz.

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