Gewerbesteuer bei vermieteten Immobilien: erweiterte Kürzung und Drei-Objekt-Grenze

Gewerbesteuer bei vermieteten Immobilien: erweiterte Kürzung und Drei-Objekt-Grenze

Wer Wohnungen vermietet, denkt an Einkommensteuer – an Gewerbesteuer meist nicht. Dabei entscheidet schon eine zusätzliche Leistung oder ein Verkauf zu viel darüber, ob aus privater Vermögensverwaltung ein Gewerbebetrieb wird. Die Folgen reichen von der Gewerbesteuerpflicht über die Buchführungspflicht bis zur Besteuerung des Veräußerungsgewinns ohne Haltefrist.

Vermögensverwaltung oder Gewerbebetrieb

Die Vermietung von Wohnraum ist Vermögensverwaltung und damit grundsätzlich nicht gewerbesteuerpflichtig – auch dann nicht, wenn es um viele Einheiten geht. Die Grenze wird erst überschritten, wenn eine Tätigkeit hinzutritt, die über die reine Nutzungsüberlassung hinausgeht und ein Bündel zusätzlicher Leistungen bildet: gewerbliche Beherbergung, Ferienwohnungsvermietung mit hotelähnlichen Nebenleistungen oder der Betrieb eines Parkhauses mit ständig wechselnder Kurzzeitnutzung. Klassische Nebenleistungen bleiben unschädlich: Hausmeisterdienste, Treppenhausreinigung, die Bereitstellung einer Gemeinschaftswaschküche oder die Lieferung von Wärme und Warmwasser an die eigenen Mieter.

Die Drei-Objekt-Grenze beim Verkauf

Besonders scharf wird die Abgrenzung beim Veräußern. Werden innerhalb eines Zeitraums von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft oder errichtet und wieder verkauft, nimmt die Finanzverwaltung einen gewerblichen Grundstückshandel an. Jede Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt. Die Folgen sind erheblich: Die Gewinne unterliegen der Gewerbesteuer, die zehnjährige Haltefrist des § 23 EStG greift nicht mehr, und die Immobilien werden zu Umlaufvermögen – eine Abschreibung entfällt damit. Die Drei-Objekt-Grenze ist allerdings nur eine Indizregel und kein Freibrief: Auch bei weniger Objekten kann Gewerblichkeit vorliegen, wenn eine unbedingte Veräußerungsabsicht nach außen tritt, etwa durch Aufteilung, Sanierung und sofortige Vermarktung.

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG

Für Kapitalgesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, ist die erweiterte Kürzung der zentrale Hebel. Der Gewerbeertrag wird um den Teil gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt – wirtschaftlich bleibt damit keine Gewerbesteuer. Der Preis ist Strenge: Nach dem Ausschließlichkeitsgebot kann jede nicht begünstigte Nebentätigkeit die Kürzung vollständig entfallen lassen, etwa die Verwaltung fremden Grundbesitzes oder der Verkauf von Strom an Dritte. Für Strom aus erneuerbaren Energien und für den Betrieb von Ladeeinrichtungen hat der Gesetzgeber inzwischen Unschädlichkeitsgrenzen eingeführt, die an einen Anteil der Einnahmen gekoppelt sind. Wer eine Photovoltaikanlage oder Wallboxen plant, sollte diese Grenzen vorher prüfen.

Freibetrag, Hebesatz und Anrechnung

Ist eine Gewerbesteuerpflicht gegeben, mildern mehrere Faktoren die Belastung. Natürlichen Personen und Personengesellschaften steht ein Freibetrag von 24.500 Euro auf den Gewerbeertrag zu; Kapitalgesellschaften erhalten ihn nicht. Die Höhe der Steuer hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab und schwankt bundesweit deutlich. Bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften wird die Gewerbesteuer nach § 35 EStG pauschal auf die Einkommensteuer angerechnet, sodass sich die Doppelbelastung je nach Hebesatz weitgehend ausgleicht. Da die Einordnung stets vom Einzelfall abhängt und sich die Rechtsprechung zur erweiterten Kürzung laufend weiterentwickelt, ersetzt dieser Überblick keine steuerliche Beratung.

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