Geruchsbelästigung im Mehrfamilienhaus: Ursachen, Rechte und Abhilfe

Geruchsbelästigung im Mehrfamilienhaus: Ursachen, Rechte und Abhilfe

Kochgerüche im Treppenhaus, Zigarettenrauch vom Balkon, Modergeruch im Keller: Gerüche gehören zu den häufigsten Beschwerden in Wohnanlagen – und zu den schwierigsten, weil sie sich kaum messen lassen. Was rechtlich als wesentliche Beeinträchtigung gilt, welche Ursachen bautechnisch dahinterstecken und wie Verwaltung, Gemeinschaft und Mieter vorgehen können.

Wo die Duldungspflicht endet

§ 906 BGB verpflichtet zur Duldung von Gerüchen, soweit die Einwirkung unwesentlich oder ortsüblich ist. Für das Wohnen im Mehrfamilienhaus heißt das: Kochen, Backen, Wäschetrocknen und Haustierhaltung sind sozialadäquat und hinzunehmen, auch wenn der Geruch bemerkbar bleibt. Wesentlich wird eine Beeinträchtigung erst, wenn Intensität, Dauer und Häufigkeit den normalen Wohngebrauch deutlich übersteigen – etwa bei dauerhaftem Fäkal- oder Fettgeruch, bei gewerblicher Küchenabluft oder bei Gerüchen aus einer Wohnung, die nicht mehr in bewohnbarem Zustand gehalten wird. Im Mietverhältnis kann eine solche Belastung einen Mangel darstellen und zur Mietminderung führen; zwischen Eigentümern greifen die Abwehransprüche aus § 1004 BGB und § 14 WEG.

Die häufigsten bautechnischen Ursachen

Hinter einem Geruchsproblem steckt meist Technik und nicht Verhalten. An erster Stelle stehen trockene Geruchsverschlüsse: Verdunstet die Wassersperre in einem selten genutzten Bodenablauf oder Waschbecken, steht die Wohnung mit dem Abwassersystem in offener Verbindung. Fehlt oder verstopft der Lüftungsstrang über Dach, saugt abfließendes Wasser die Siphons zusätzlich leer. In Gebäuden mit zentraler Entlüftung drückt ein motorbetriebener Küchenventilator Luft in Nachbarwohnungen zurück, wenn Rückstauklappen fehlen – deshalb ist der Anschluss einer Abzugshaube mit Motor an einen Gemeinschaftsschacht meist unzulässig, während der Umluftbetrieb mit Aktivkohlefilter unproblematisch bleibt. Hinzu kommen undichte Rohrdurchführungen, Leckagen in Fallleitungen und Kondenswasser in Lüftungsleitungen. Nicht zu unterschätzen ist schließlich Schimmel hinter Möbeln oder in durchfeuchtetem Estrich nach einem Wasserschaden: Er setzt muffigen Geruch frei, lange bevor etwas sichtbar wird.

So grenzen Verwaltung und Gemeinschaft die Ursache ein

Weil Gerüche flüchtig sind, entscheidet die Dokumentation. Bewährt hat sich ein Geruchsprotokoll über zwei bis vier Wochen mit Datum, Uhrzeit, Ort, Wetterlage und Intensität, geführt von mehreren Parteien und nicht nur von der beschwerdeführenden. Darauf folgt die technische Eingrenzung: Prüfung aller Siphons und Bodenabläufe, Kontrolle der Lüftungsstränge, bei Verdacht auf das Abwassersystem eine Nebelprobe oder Kamerafahrt, bei Verdacht auf Wohnungsabluft eine Volumenstrommessung. Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, ist die Beseitigung eine Erhaltungsmaßnahme und von der Gemeinschaft zu beschließen. Liegt sie im Sondereigentum, richtet sich der Anspruch gegen den betreffenden Eigentümer; die Gemeinschaft kann ihn nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Beseitigung anhalten und zur Feststellung Zutritt verlangen.

Was sinnvoll in die Hausordnung gehört

Eine Hausordnung kann Verhalten nicht untersagen, das zum vertragsgemäßen Wohngebrauch zählt, sie kann es aber kanalisieren: geschlossene Wohnungstüren beim Kochen, Lüften über das Fenster statt über das Treppenhaus, bei zentralem Schacht der Betrieb von Dunstabzugshauben nur im Umluftbetrieb, Reinigungsintervalle für Fettfilter sowie der Hinweis, selten genutzte Abläufe regelmäßig zu spülen. Diese Punkte beseitigen keinen akuten Schaden, verhindern aber einen großen Teil der wiederkehrenden Beschwerden – und schaffen eine Grundlage, auf die sich die Verwaltung im Einzelfall berufen kann.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Created Stories | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Bilguun Gantumur. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).