Gasetagenheizungen in der WEG: Zentralisierung der Wärmeversorgung

Gasetagenheizungen in der WEG: Zentralisierung der Wärmeversorgung

Etagenheizungen sind in Deutschland weit verbreitet: In Millionen Wohnungen versorgt eine eigene Gastherme in Bad oder Küche genau eine Einheit mit Wärme und Warmwasser. Was jahrzehntelang als praktisch galt – jeder heizt für sich, jeder zahlt für sich – ist mit den Anforderungen an neue Heizungen zu einer der schwierigsten Fragen in Eigentümergemeinschaften geworden.

Wem die Therme gehört

Die Zuordnung entscheidet über Zuständigkeit und Kosten und ergibt sich aus der Teilungserklärung. Bei Etagenheizungen ist das Gerät in der Regel Sondereigentum, weil es nur eine Einheit versorgt und ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum ausgetauscht werden kann. Gemeinschaftseigentum bleiben dagegen die Gasleitung bis zur Abzweigung, der Schornstein beziehungsweise die Abgasanlage und die Außenwanddurchführung. Wartung und Austausch des einzelnen Geräts sind damit Sache des jeweiligen Eigentümers – die Entscheidung über das künftige Versorgungskonzept des Hauses ist es nicht.

Die Fristen des Gebäudeenergiegesetzes

Für Etagenheizungen enthält das Gebäudeenergiegesetz eigene Übergangsregeln. Auslösendes Ereignis ist der erste vollständige Austausch einer Etagenheizung im Gebäude. Danach hat die Gemeinschaft mehrere Jahre Zeit, sich zwischen einer zentralen und einer weiterhin dezentralen Wärmeversorgung zu entscheiden; bis zum Ablauf dieser Entscheidungsfrist dürfen defekte Geräte noch ersetzt werden. Den Verwalter treffen dabei zwei Pflichten: Er muss die Eigentümer über den Austausch und den Fristbeginn informieren und bei Bezirksschornsteinfeger und Kommune die Angaben einholen, die für die Entscheidung erforderlich sind – insbesondere Zustand und Alter der vorhandenen Geräte sowie den Stand der kommunalen Wärmeplanung. Zum Gesetz ist eine Novelle angekündigt; die konkreten Fristen sollten daher vor jeder Beschlussfassung mit dem aktuellen Gesetzesstand abgeglichen werden.

Was eine Zentralisierung technisch bedeutet

Der Umbau ist mehr als der Tausch eines Geräts. Benötigt werden ein Aufstellraum für die Zentrale, neue Steigleitungen für Heizung und Warmwasser durch alle Geschosse, Wohnungsstationen oder Übergabeeinheiten in den Einheiten, Wärmemengenzähler für die verbrauchsabhängige Abrechnung und in der Regel ein Konzept zur Trinkwasserhygiene, weil zentrale Warmwasserbereitung die Legionellenprüfung auslösen kann. Je nach Wärmeerzeuger kommen Pufferspeicher, ein Außenaufstellplatz für die Wärmepumpe samt Schallnachweis oder der Anschluss an ein Wärmenetz hinzu. Dem gegenüber stehen höhere Anlageneffizienz, ein Wartungsvertrag statt vieler Einzelaufträge, der Entfall der Abgasanlagen in den Wohnungen und der Zugang zu Förderprogrammen, die für Einzelthermen nicht offenstehen.

Beschluss und Kostenverteilung

Die Umstellung auf eine Zentralheizung ist eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten tragen die Eigentümer grundsätzlich nach dem geltenden Verteilungsschlüssel; ein abweichender Schlüssel kann für die konkrete Maßnahme beschlossen werden, wenn er dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Streitanfällig sind zwei Punkte: der Umgang mit Eigentümern, die ihre Therme gerade erst erneuert haben, und die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum beim Rückbau der Altgeräte und beim Einbau der Wohnungsstationen. Beides gehört ausdrücklich in den Beschlusstext.

Der sinnvolle Ablauf

Bewährt hat sich ein Vorgehen in Stufen: Bestandsaufnahme aller Geräte mit Alter, Typ und Zustand; Abfrage der kommunalen Wärmeplanung für das Grundstück; Beauftragung einer Machbarkeitsstudie oder eines individuellen Sanierungsfahrplans als eigener Beschluss; anschließend Variantenvergleich mit Investitions-, Förder- und Betriebskosten über die Nutzungsdauer; erst dann der Grundsatzbeschluss und darauf aufbauend die Vergabe. Wer die Bestandsaufnahme frühzeitig erledigt, verschafft der Gemeinschaft die Zeit, die sie für eine Entscheidung dieser Größenordnung braucht.

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