Entziehung des Wohnungseigentums: Wenn die Gemeinschaft den letzten Schritt geht

Entziehung des Wohnungseigentums: Wenn die Gemeinschaft den letzten Schritt geht

Ein Eigentümer zahlt über Jahre kein Hausgeld oder bringt das ganze Haus gegen sich auf – irgendwann steht die Frage im Raum, ob die Gemeinschaft ihn loswerden kann. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt dafür ein Instrument. Es hat bewusst hohe Hürden.

Die gesetzliche Grundlage

§ 17 WEG erlaubt es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, von einem Eigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums zu verlangen, wenn er sich so schwerwiegender Pflichtverletzungen schuldig gemacht hat, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist. Das ist die schärfste Sanktion des Wohnungseigentumsrechts – gerichtet nicht auf Enteignung, sondern auf den erzwungenen Verkauf.

Wann ein Entziehungsgrund vorliegt

Das Gesetz nennt zwei Fallgruppen ausdrücklich. Erstens die wiederholte gröbliche Verletzung der Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern trotz Abmahnung. Typisch sind massive Störungen des Hausfriedens, dauerhafte zweckwidrige Nutzung der Einheit oder eigenmächtige bauliche Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum.

Zweitens der qualifizierte Zahlungsrückstand: Ist ein Eigentümer mit Hausgeldern in Höhe von mehr als drei Prozent des Einheitswerts seiner Einheit länger als drei Monate im Verzug, gilt der Entziehungsgrund als gegeben.

Der Ablauf des Verfahrens

Der Weg ist mehrstufig und formal streng. Zunächst muss abgemahnt werden – schriftlich, mit konkreter Bezeichnung des beanstandeten Verhaltens und mit Fristsetzung. Bleibt die Abmahnung erfolglos, beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit die Erhebung der Entziehungsklage. Der betroffene Eigentümer ist bei diesem Beschluss nicht stimmberechtigt.

Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hat die Klage Erfolg, verurteilt das Gericht zur Veräußerung. Kommt der Eigentümer dem nicht nach, wird das Urteil im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt: Die Einheit wird versteigert, der Erlös steht nach Abzug von Kosten und Belastungen dem bisherigen Eigentümer zu.

Die Abwendungsbefugnis

Beim Entziehungsgrund des Zahlungsrückstands kann der Eigentümer die Wirkung des Urteils abwenden, indem er die rückständigen Beträge einschließlich Zinsen und Kosten vollständig ausgleicht. Diese Möglichkeit macht das Verfahren in Zahlungsfällen häufig zur Drohkulisse statt zum tatsächlichen Verkauf – was in der Praxis meist genau der gewünschte Effekt ist.

Warum der Weg selten gegangen wird

Entziehungsverfahren dauern lange, kosten Geld und scheitern häufig an der Beweisführung. In Zahlungsfällen ist die Zwangsversteigerung wegen titulierter Hausgeldforderungen meist der schnellere Weg – zumal Hausgeldansprüche dort in gewissem Umfang bevorrechtigt sind. Bei Störungen führt eine Unterlassungsklage nach § 14 WEG oft schneller zum Ziel.

Was Verwaltungen vorbereiten sollten

Wer das Instrument im Hinterkopf behält, muss früh sauber dokumentieren: Vorfälle mit Datum, Zeugen und Fotos festhalten, Abmahnungen nachweisbar zustellen, Hausgeldrückstände lückenlos aufbereiten. Ohne diese Grundlage scheitert jedes Verfahren – und die Gemeinschaft trägt die Kosten. Vor der Klageerhebung gehört in jedem Fall anwaltlicher Rat eingeholt; dieser Beitrag ersetzt ihn nicht.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Hamza Razuk | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: David Guerrero. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).