Die Öffnungsklausel: Wie sich die Gemeinschaftsordnung ändern lässt

Die Öffnungsklausel: Wie sich die Gemeinschaftsordnung ändern lässt

Die Gemeinschaftsordnung ist auf Dauer angelegt, aber selten für die Ewigkeit gemacht. Wer sie ändern will, braucht normalerweise die Zustimmung aller Eigentümer. Die Öffnungsklausel senkt diese Hürde – wenn man sie richtig nutzt.

Vereinbarung oder Beschluss?

Das Wohnungseigentumsrecht kennt zwei Regelungsebenen. Vereinbarungen – typischerweise in der Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung – wirken wie ein Vertrag und lassen sich grundsätzlich nur einstimmig ändern. Beschlüsse fasst die Versammlung dagegen mit Mehrheit.

Wer also eine in der Gemeinschaftsordnung festgeschriebene Kostenverteilung, Nutzungs- oder Stimmrechtsregelung ändern will, braucht im Ausgangspunkt die Zustimmung sämtlicher Eigentümer. In größeren Gemeinschaften ist das faktisch unerreichbar.

Was eine Öffnungsklausel bewirkt

Eine Öffnungsklausel ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die bestimmte Änderungen ausdrücklich per Mehrheitsbeschluss zulässt. Sie kann allgemein gefasst oder auf einzelne Punkte begrenzt sein – etwa nur auf den Kostenverteilungsschlüssel. Häufig legt sie ein qualifiziertes Quorum fest, beispielsweise drei Viertel aller Miteigentumsanteile.

Wo die Grenzen liegen

Auch eine weit gefasste Öffnungsklausel erlaubt nicht alles. Unantastbar bleibt der unentziehbare Kernbereich des Wohnungseigentums: Ein Beschluss darf keinem Eigentümer das Sondereigentum entziehen, den Zugang zu seiner Einheit versperren oder ihn dauerhaft von Gebrauchsrechten ausschließen, die ihm die Teilungserklärung zuweist. Ebenso wenig darf er eine Verpflichtung begründen, die über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht.

Beschlüsse, die diese Grenze überschreiten, sind nichtig – nicht bloß anfechtbar. Sie werden also auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht wirksam.

Gesetzliche Öffnungsklauseln

Neben vereinbarten Öffnungsklauseln enthält das WEG selbst mehrere. Die praktisch wichtigste steht in § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG: Die Gemeinschaft kann die Verteilung von Kosten für einzelne Kostenarten oder einzelne Fälle durch einfachen Mehrheitsbeschluss abweichend regeln. Seit der Reform 2020 ist dafür kein besonderes Quorum mehr nötig. Auch § 21 WEG erlaubt abweichende Kostenverteilungen bei baulichen Veränderungen.

Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern

Ein wichtiger Unterschied: Vereinbarungen wirken gegen Rechtsnachfolger nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Beschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel wirken dagegen auch ohne Eintragung gegen jeden künftigen Erwerber. Das macht sie handhabbar – setzt aber eine sorgfältig geführte Beschlusssammlung voraus, damit Käufer die geltende Rechtslage überhaupt erkennen können.

Praxishinweis

Vor jeder Beschlussfassung lohnt der Blick in die Gemeinschaftsordnung: Gibt es eine Öffnungsklausel, wie weit reicht sie, welches Quorum verlangt sie? Ein Beschluss, der die Klausel überdehnt, ist im Zweifel anfechtbar – und die Anfechtungsfrist von einem Monat läuft schnell ab. Bei Zweifeln ist die rechtliche Prüfung vor der Versammlung deutlich günstiger als der Prozess danach.

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