Die Schriftform im Mietvertrag: Formfehler, Nachträge und das Risiko der vorzeitigen Kündigung

Die Schriftform im Mietvertrag: Formfehler, Nachträge und das Risiko der vorzeitigen Kündigung

Mietverträge können grundsätzlich mündlich geschlossen werden. Die Schriftform wird erst dann zur Pflicht, wenn das Mietverhältnis für länger als ein Jahr eingegangen wird: Nach § 550 BGB gilt ein solcher Vertrag, wenn er nicht schriftlich geschlossen wurde, als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge ist keine Unwirksamkeit – der Vertrag bleibt bestehen –, sondern der Verlust der Bindung an die vereinbarte Laufzeit.

Was die Schriftform verlangt

Alle wesentlichen Vertragsbestandteile müssen in einer einheitlichen Urkunde stehen und von beiden Seiten eigenhändig unterschrieben sein. Wesentlich sind insbesondere die Vertragsparteien, die Mietsache, die Miete und die Mietzeit. Die Unterschrift muss die gesamte Urkunde abschließen – eine Unterschrift nur auf der letzten Seite reicht, wenn Anlagen und Hauptvertrag erkennbar zusammengehören, etwa durch fortlaufende Seitenzählung, Bezugnahme und körperliche Verbindung.

Bei mehreren Vermietern oder Mietern müssen alle unterzeichnen. Unterschreibt ein Vertreter, sollte das Vertretungsverhältnis aus der Urkunde hervorgehen; ein unklarer Zusatz hat in der Rechtsprechung schon zu Formmängeln geführt. Die elektronische Form ersetzt die Schriftform nur bei qualifizierter elektronischer Signatur – ein eingescanntes PDF mit Bildunterschrift genügt nicht.

Das Nachtragsproblem

Die häufigste Fehlerquelle liegt nicht im Vertragsschluss, sondern in späteren Änderungen. Wird eine wesentliche Abrede mündlich oder per E-Mail getroffen – ein zusätzlicher Kellerraum, ein geänderter Stellplatz, eine abweichende Miete, eine verlängerte Laufzeit –, bricht sie die Form des Gesamtvertrags. Jeder Nachtrag muss deshalb selbst schriftlich erfolgen, auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen und erkennen lassen, dass es im Übrigen beim alten Vertrag bleibt.

Unproblematisch sind Änderungen, die der Vertrag selbst vorzeichnet: eine Staffel, eine Indexanpassung oder eine Betriebskostenerhöhung aufgrund einer vertraglichen Klausel. Sie setzen die Abrede nur um und begründen keine neue Vereinbarung.

Wohnraum und Gewerbe im Vergleich

Bei Wohnraum fällt der Formmangel wirtschaftlich kaum ins Gewicht, weil der Vermieter ohnehin nur mit einem berechtigten Interesse kündigen kann. Der Mieter dagegen gewinnt die Möglichkeit, aus einem eigentlich befristeten Vertrag mit der gesetzlichen Frist auszusteigen. Eine wirksame Befristung nach § 575 BGB setzt zudem voraus, dass der Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird – fehlt er, gilt der Vertrag unbefristet.

Im Gewerbemietrecht kehrt sich das Bild: Dort sichert die Laufzeit die Kalkulation beider Seiten ab, und ein Formmangel erlaubt die ordentliche Kündigung oft Jahre vor dem geplanten Ende. Sogenannte Schriftformheilungsklauseln, mit denen sich die Parteien verpflichteten, Formmängel nachträglich zu beheben, hat der Bundesgerichtshof 2017 für unwirksam erklärt. Wer den Bestand sichern will, muss die Form deshalb von Anfang an einhalten.

Was für die Verwaltung daraus folgt

Für die Mietverwaltung bedeutet das vor allem Disziplin in der Aktenführung: Vertrag, alle Anlagen und sämtliche Nachträge gehören vollständig und in der richtigen Reihenfolge in die Mietakte. Beim Übergang eines Bestands – Eigentümerwechsel oder Verwalterwechsel – lohnt eine Durchsicht der langfristigen Verträge auf Formmängel, weil der Erwerber nach § 566 BGB in den Vertrag eintritt, wie er ist, einschließlich des Kündigungsrisikos.

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