Die Eigentümergemeinschaft als Verbraucher: Widerrufsrecht bei Verträgen

Die Eigentümergemeinschaft als Verbraucher: Widerrufsrecht bei Verträgen

Wenn für die Gemeinschaft ein Wartungsvertrag abgeschlossen oder am Rand der Eigentümerversammlung ein Energieliefervertrag unterschrieben wird, stellt sich eine Frage, die in der Praxis häufig übersehen wird: Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verbraucherin? Die Antwort entscheidet darüber, ob ein vierzehntägiges Widerrufsrecht besteht – und damit, ob ein unliebsamer Vertrag ohne Kostenfolge wieder vom Tisch ist.

Warum der Verbraucherbegriff auf die Gemeinschaft passt

§ 13 BGB definiert den Verbraucher als natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zuzurechnen sind. Die Gemeinschaft ist seit der WEG-Reform ein eigenes Rechtssubjekt und damit keine natürliche Person. Die Rechtsprechung behandelt sie gleichwohl als Verbraucherin, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und sie selbst keine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist private Vermögensverwaltung, kein Gewerbe. Da in nahezu jeder Wohnanlage mindestens eine Einheit einer Privatperson gehört, ist die Verbrauchereigenschaft der Regelfall und nicht die Ausnahme.

Wann ein Widerrufsrecht überhaupt entsteht

Die Verbrauchereigenschaft allein genügt nicht. Es muss zusätzlich eine der gesetzlich geregelten Vertriebssituationen vorliegen. Praktisch relevant sind zwei Fälle: der Fernabsatzvertrag nach § 312c BGB, bei dem Angebot und Annahme ausschließlich über Telefon, E-Mail oder Internet laufen, und der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Vertrag nach § 312b BGB – etwa wenn der Vertreter eines Energie- oder Telekommunikationsanbieters in der Versammlung oder beim Eigentümer vor Ort unterschreiben lässt. Wird der Vertrag dagegen in den Geschäftsräumen des Anbieters oder nach vorheriger Terminvereinbarung im Büro der Verwaltung geschlossen, fehlt es regelmäßig an der Überraschungssituation, die das Widerrufsrecht rechtfertigt.

Frist, Form und die Folgen einer fehlenden Belehrung

Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage. Sie beginnt mit dem Vertragsschluss, bei Warenlieferungen erst mit dem Erhalt der Ware. Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Textform. Fehlt sie oder ist sie inhaltlich fehlerhaft, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und vierzehn Tage. Der Widerruf selbst ist an keine Form gebunden, sollte aber nachweisbar erklärt werden – per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben. Hat der Anbieter vor Ablauf der Frist bereits Leistungen erbracht, ohne den ausdrücklichen Wunsch nach einem vorzeitigen Beginn eingeholt zu haben, schuldet die Gemeinschaft dafür in der Regel keinen Wertersatz.

Was das für die Praxis bedeutet

Verträge, die in oder im Umfeld der Eigentümerversammlung unterschrieben werden, verdienen eine gesonderte Prüfung. Sinnvoll ist, den Zugang der Vertragsunterlagen mit Datum zu erfassen, damit die Frist später rekonstruierbar bleibt. Zu unterscheiden sind außerdem zwei Vorgänge, die in der Diskussion oft vermischt werden: der Beschluss der Gemeinschaft über die Vergabe und der Vertragsschluss mit dem Anbieter. Ein wirksamer Widerruf beseitigt den Vertrag, nicht den Beschluss – und umgekehrt ersetzt ein Beschluss keine Widerrufsbelehrung. Bei größeren Dauerschuldverhältnissen mit langer Bindung lohnt die rechtliche Prüfung vor Ablauf der vierzehn Tage.

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