Der Maklervertrag beim Wohnungsverkauf: Provision, Bestellerprinzip und Widerruf

Der Maklervertrag beim Wohnungsverkauf: Provision, Bestellerprinzip und Widerruf

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, schaltet in den meisten Fällen einen Makler ein. Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 gelten dabei Regeln, die viele Beteiligte noch immer überraschen – vor allem, wenn es um die Frage geht, wer die Provision am Ende trägt.

Wie der Maklervertrag zustande kommt

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher bedarf der Maklervertrag der Textform. Eine E-Mail oder ein unterschriebener Vertrag genügen, ein mündlicher Abschluss oder das bloße Anfordern eines Exposés reichen dagegen nicht mehr aus. Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam – und damit auch der Provisionsanspruch. Wichtig bleibt daneben der Nachweis, dass die Tätigkeit des Maklers für den Abschluss ursächlich war.

Einfachauftrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag

Beim einfachen Auftrag bleibt der Eigentümer frei, weitere Makler zu beauftragen und selbst zu verkaufen. Der Alleinauftrag bindet ihn an einen Makler, lässt den Direktverkauf aber offen. Der qualifizierte Alleinauftrag geht weiter: Interessenten sollen an den Makler verwiesen werden. Solche Klauseln sind in vorformulierten Verträgen nur eingeschränkt zulässig – ein genauer Blick auf Laufzeit, Verlängerungsautomatik und Kündigungsmöglichkeiten lohnt sich vor der Unterschrift.

Die geteilte Provision

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden, gilt: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur denselben Betrag verlangen. Wird er nur für eine Seite tätig, kann höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision auf die andere Seite abgewälzt werden – und deren Anteil wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seine eigene Zahlung nachgewiesen hat. Die vollständige Überwälzung der Courtage auf den Käufer ist damit in diesem Segment nicht mehr möglich. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke gelten diese Grenzen nicht.

Widerrufsrecht nicht übersehen

Wird der Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen – etwa am Küchentisch, per Telefon oder über ein Onlineformular –, besteht ein vierzehntägiges Widerrufsrecht. Unterbleibt die ordnungsgemäße Belehrung, verlängert sich die Frist erheblich. In der Praxis ist das eine der häufigsten Ursachen dafür, dass Provisionsforderungen scheitern.

Welche Unterlagen aus der Verwaltung gebraucht werden

Ein belastbares Exposé braucht mehr als Fotos und Quadratmeter. Gefragt sind Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten Jahre, Protokolle und Beschlusssammlung, der Stand der Erhaltungsrücklage sowie Angaben zu beschlossenen Sanierungen und laufenden Sonderumlagen. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Verkäufer sollten die Unterlagen frühzeitig bei der Verwaltung anfordern – die Beschaffung dauert erfahrungsgemäß länger als geplant und kann gebührenpflichtig sein.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Vor Abschluss eines Maklervertrags und bei Streit über die Provision sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.

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