Das Grundbuch verstehen: Abteilungen, Lasten und was Eigentümer prüfen sollten

Das Grundbuch verstehen: Abteilungen, Lasten und was Eigentümer prüfen sollten

Kaum ein Dokument entscheidet so unmittelbar über Rechte an einer Immobilie wie das Grundbuch – und kaum eines wird von Eigentümern so selten gelesen. Dabei lohnt sich der Blick: Wer die Struktur eines Grundbuchblatts kennt, erkennt auf einen Blick, wem die Wohnung gehört, welche Lasten auf ihr ruhen und welche Rechte Dritter zu beachten sind. Wir führen durch den Aufbau.

Aufbau: Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen

Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt beim Amtsgericht. Die Aufschrift nennt Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Größe. Bei Wohnungseigentum steht hier zusätzlich der Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung – der zentrale Satz für jede Eigentumswohnung. Danach folgen die drei Abteilungen, die den eigentlichen Rechtsinhalt tragen.

Abteilung I bis III: Wer, was und wie viel

Abteilung I benennt den oder die Eigentümer sowie die Grundlage des Erwerbs, etwa Auflassung oder Erbfolge. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke, aber auch Insolvenzvermerke oder Zwangsversteigerungsvermerke. Abteilung III ist den Grundpfandrechten vorbehalten – Hypotheken und vor allem Grundschulden mit Betrag, Zinssatz und Gläubiger. Wichtig ist die Rangfolge: Wer weiter oben steht, wird im Verwertungsfall zuerst bedient.

Besonderheiten beim Wohnungseigentum

Für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Auf ihm ist die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung in Bezug genommen – sie ist damit für jeden Rechtsnachfolger verbindlich, ohne dass er sie unterschrieben haben muss. Auch Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gartenflächen oder Kellerräumen entfalten ihre Wirkung gegenüber späteren Erwerbern nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Ebenfalls hier zu finden: eine etwaige Verwalterzustimmung nach Paragraf 12 WEG, die den Verkauf von der Zustimmung der Verwaltung abhängig macht.

Einsicht, Kosten und Onlinezugang

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt – Eigentümer, Notare, Gläubiger mit Titel, in engen Grenzen auch Kaufinteressenten mit Vollmacht des Verkäufers. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet beim Amtsgericht wenige Euro, ein beglaubigter etwas mehr. Über die Länderportale ist auch ein elektronischer Abruf möglich, der eine vorherige Registrierung voraussetzt. Hausverwaltungen benötigen für die Eigentümerliste nach der WEG-Reform regelmäßig aktuelle Auszüge.

Worauf Sie besonders achten sollten

Prüfen Sie vor einem Kauf immer einen aktuellen Auszug, nicht die Kopie aus dem Exposé. Stimmen die Miteigentumsanteile mit der Teilungserklärung überein? Sind alte Grundschulden gelöscht oder nur gelöschungsfähig? Bestehen Wohnungs- oder Nießbrauchsrechte, die den Wert erheblich mindern? Und existiert ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz überhaupt in eingetragener Form? Ein sorgfältiger Blick von zehn Minuten verhindert Streitigkeiten, die später jahrelang beschränken.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Markus Spiske | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Pavel Danilyuk. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).