Asbest und Schadstoffe im Bestand: Pflichten bei Sanierungen in der WEG

Asbest und Schadstoffe im Bestand: Pflichten bei Sanierungen in der WEG

Energetische Modernisierung, neue Bäder, Fassadendämmung: Der Sanierungsdruck auf älteren Wohnbestand wächst. Was dabei häufig unterschätzt wird: In Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, können Asbest und andere Gefahrstoffe verbaut sein – und zwar an Stellen, an denen niemand sie vermutet. Wer ohne Vorprüfung loslegt, gefährdet nicht nur Handwerker und Bewohner, sondern verstößt auch gegen geltendes Recht.

Wo Asbest im Wohngebäude steckt

Asbest wurde in Deutschland erst 1993 vollständig verboten. Bekannt sind Wellplatten auf Garagendächern und Fassadenverkleidungen. Weniger bekannt: Auch Fließenkleber, Spachtelmassen, Fensterbankunterlagen, Nachtspeicheröfen, Bodenbeläge mit Cushion-Vinyl-Beschichtung, Rohrisolierungen und Brandschutzschotts können asbesthaltig sein. Gerade die schwach gebundenen Varianten setzen beim Bohren, Schleifen oder Abstemmen Fasern frei. Daneben spielen künstliche Mineralfasern in alten Dämmungen, PCB in Fugendichtstoffen und PAK in Parkettklebern eine Rolle.

Die Erkundungspflicht des Bauherrn

Die Gefahrstoffverordnung und die technische Regel TRGS 519 verpflichten den Veranlasser von Bauarbeiten, vorhandene Informationen über Gefahrstoffe zu ermitteln und den ausführenden Unternehmen zur Verfügung zu stellen. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 gilt inzwischen eine ausdrückliche Erkundungspflicht: Wer Tätigkeiten an der Bausubstanz beauftragt, muss zumindest eine Bestandsrecherche durchführen und bei begründetem Verdacht Proben nehmen lassen. Diese Pflicht trifft in der WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, praktisch also die Verwaltung als deren Organ.

Schadstoffkataster als sinnvolle Investition

Statt vor jeder Maßnahme neu zu prüfen, lohnt sich für ältere Objekte ein einmaliges Schadstoffkataster. Ein Sachverständiger untersucht das Gebäude systematisch, entnimmt Materialproben und dokumentiert Fundorte, Konzentrationen und Handlungsempfehlungen. Die Kosten liegen je nach Objektgröße meist im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich – gemessen an den Folgekosten eines unkontrollierten Faserfreisetzungsereignisses eine überschaubare Summe. Das Kataster erleichtert außerdem die Ausschreibung, weil Handwerksbetriebe kalkulierbare Grundlagen erhalten, und schafft Rechtssicherheit gegenüber Erwerbern.

Sanierung nur durch Fachbetriebe

Wird Asbest gefunden, entscheidet die Art der Bindung über das weitere Vorgehen. Fest gebundene Materialien in gutem Zustand können häufig verbleiben und werden nur überwacht. Steht ein Ausbau an, dürfen Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten nur von Betrieben mit Sachkundenachweis nach TRGS 519 durchgeführt werden. Dazu gehören Schwarz-Weiß-Bereiche, Unterdruckhaltung, Personenschleusen und die fachgerechte Entsorgung als gefährlicher Abfall. Die Arbeiten sind der zuständigen Behörde vorab anzuzeigen. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit oder sogar als Straftat geahndet werden.

Praxistipp für Eigentümergemeinschaften

Nehmen Sie das Thema aktiv in die Beschlussvorlage auf, wenn größere Maßnahmen anstehen. Ein eigener Tagesordnungspunkt zur Schadstofferkundung samt Kostenrahmen verhindert, dass die Untersuchung später als unvorhergesehene Zusatzposition auftaucht. Weisen Sie zudem Eigentümer darauf hin, dass auch Maßnahmen im Sondereigentum betroffen sein können – der Austausch alter Bodenbeläge oder Bades ist der häufigste Auslöser von Faserfreisetzungen im Wohnungsbestand.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Karl Shields | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Christina & Peter. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).