Zwischenablesung beim Mieterwechsel: Nutzerwechselgebühr, Fristen und Kostentragung

Zwischenablesung beim Mieterwechsel: Nutzerwechselgebühr, Fristen und Kostentragung

Ein Mieterwechsel zum 30. Juni bringt ein rechnerisches Problem mit sich: Die Heizkostenabrechnung läuft über das volle Wirtschaftsjahr, die Nutzung aber teilt sich auf zwei Parteien auf. Die Heizkostenverordnung löst das über die Nutzerwechselabrechnung – und die verursacht Aufwand, der bezahlt werden will.

Zwei Wege der Kostenaufteilung

§ 9b Heizkostenverordnung sieht als Regelfall die Zwischenablesung vor: Am Tag des Wechsels werden Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler abgelesen, der Verbrauch wird exakt zugeordnet. Ist die Ablesung nicht möglich oder würde sie unangemessene Kosten verursachen, darf der Verbrauch zeitanteilig nach der Gradtagszahlentabelle aufgeteilt werden. Diese Tabelle bildet die typische Heizlast der Monate ab – der Januar wiegt deutlich schwerer als der Juli. Die Grundkosten werden in beiden Varianten schlicht nach Tagen verteilt.

Was in der Praxis zu tun ist

Der Termin sollte frühzeitig beim Messdienstleister angemeldet werden – kurzfristige Einzeltermine sind teuer. Bei funkbasierten Geräten lässt sich der Stichtag ohne Wohnungszutritt auslesen, was Kosten und Terminstress erheblich reduziert. Kaltwasserzähler sollten im Übergabeprotokoll ohnehin festgehalten werden; die Werte gehören beidseitig unterschrieben. Fehlen sie, entstehen später genau die Streitigkeiten, die das Protokoll verhindern soll.

Wer die Nutzerwechselgebühr zahlt

Diese Frage führt regelmäßig zu Diskussionen. Die Nutzerwechselgebühr des Messdienstes ist keine umlagefähige Betriebskostenposition im Sinne der Betriebskostenverordnung, sondern Verwaltungsaufwand, der durch den Wechsel ausgelöst wird. Sie kann dem ausziehenden Mieter deshalb nur dann in Rechnung gestellt werden, wenn der Mietvertrag eine wirksame Regelung dazu enthält – andernfalls trägt sie der Vermieter. Auf die übrigen Mieter im Haus darf sie in keinem Fall verteilt werden.

Abrechnung und Fristen

Auch für den ausgezogenen Mieter gilt die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB: Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen – nicht zwölf Monate nach Auszug. Wer den Mieter früher zur Kasse bitten will, kann das nicht erzwingen; umgekehrt darf die Kaution nicht unbegrenzt einbehalten werden. Üblich und von der Rechtsprechung akzeptiert ist ein angemessener Teileinbehalt für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung.

Für Verwaltungen lohnt sich eine feste Routine: Ablesetermin mit dem Übergabetermin koppeln, Zählerstände fotografieren und die Werte direkt an den Messdienst übermitteln. Das kostet fünf Minuten und verhindert monatelange Rückfragen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Jan van der Wolf | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Ian Panelo. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).