Wohnflächenberechnung: Warum jeder Quadratmeter über Geld entscheidet

Wohnflächenberechnung: Warum jeder Quadratmeter über Geld entscheidet

Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie. Sie bestimmt die Miete, sie ist häufig Verteilerschlüssel für Betriebskosten, und sie beeinflusst den Kaufpreis. Trotzdem herrscht bei kaum einer anderen Zahl so viel Unsicherheit – denn es gibt nicht die eine Wohnfläche.

Zwei Regelwerke, zwei Ergebnisse

Im Wohnungsbau dominiert die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem Jahr 2004. Sie gilt verbindlich im öffentlich geförderten Wohnungsbau und wird von der Rechtsprechung im frei finanzierten Bereich als Auslegungsmaßstab herangezogen, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Daneben existiert die DIN 277, die eigentlich Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen erfasst und deutlich großzügiger rechnet. Wer nach DIN 277 misst, kommt regelmäßig auf mehr Quadratmeter als nach WoFlV.

Dachschrägen, Balkone, Terrassen

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig. Zwischen einem und zwei Metern Höhe wird die Fläche nur zur Hälfte angerechnet, darunter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen fließen in der Regel zu einem Viertel ein, in Ausnahmefällen bis zur Hälfte. Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume gehören nicht zur Wohnfläche.

Wenn die Fläche abweicht

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag genannten ab, kann darin ein Mangel der Mietsache liegen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu über Jahre eine differenzierte Linie entwickelt: Bei erheblichen Abweichungen kommt eine Mietminderung in Betracht, während bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen inzwischen grundsätzlich die tatsächliche Fläche maßgeblich ist. Angaben wie „ca. 85 Quadratmeter“ schaffen dabei nur begrenzt Spielraum.

Bedeutung für die Eigentümergemeinschaft

In der WEG wird nicht die Wohnfläche, sondern der Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung zum gesetzlichen Verteilungsmaßstab. Viele Gemeinschaften haben jedoch beschlossen, einzelne Kostenpositionen nach Wohn- oder Nutzfläche umzulegen. Dann muss die zugrunde gelegte Flächenaufstellung sauber dokumentiert und für alle nachvollziehbar sein – sonst ist die Abrechnung angreifbar.

Praxistipp

Wer Flächenangaben verwendet, sollte im Vertrag ausdrücklich festhalten, nach welchem Regelwerk gemessen wurde. Das kostet eine Zeile und erspart im Streitfall ein Gutachten. Bei älteren Beständen lohnt sich eine einmalige, professionelle Aufmaßkontrolle – besonders vor größeren Modernisierungen oder einem Verkauf.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Meruyert Gonullu | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Erik Mclean. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).