Mehrere Mieter in einem Mietvertrag: Haftung, Kündigung und Mieterwechsel

Mehrere Mieter in einem Mietvertrag: Haftung, Kündigung und Mieterwechsel

In vielen Mietverhältnissen steht nicht nur ein Name im Vertrag. Ehepaare, Lebensgemeinschaften und Wohngemeinschaften mieten gemeinsam – und schaffen damit eine Rechtslage, die im Alltag lange unbemerkt bleibt. Spürbar wird sie erst, wenn einer ausziehen will oder die Miete ausbleibt.

Gesamtschuldner: Jeder haftet für alles

Mehrere Mieter eines Vertrags sind Gesamtschuldner im Sinne von § 421 BGB. Der Vermieter kann die gesamte Miete von jedem Einzelnen verlangen – nicht nur dessen rechnerischen Anteil. Zahlt ein WG-Mitglied seinen Teil nicht, dürfen die übrigen nicht auf den Ausfall verweisen; sie schulden weiterhin die volle Miete. Dasselbe gilt für Nebenkostennachzahlungen und für Schäden an der Wohnung. Der Ausgleich untereinander läuft über § 426 BGB und ist allein Sache der Mieter – den Vermieter geht er nichts an.

Gekündigt wird nur gemeinsam

Was viele überrascht: Ein einzelner Mieter kann sich nicht allein aus dem Vertrag verabschieden. Die Kündigung ist eine einheitliche Erklärung, die von allen Mietern ausgehen und an alle Vermieter gerichtet sein muss. Umgekehrt muss auch der Vermieter allen Mietern kündigen – wird ein Name vergessen, ist die Kündigung insgesamt unwirksam. Zieht ein WG-Mitglied einfach aus, bleibt es bis zur wirksamen Beendigung des Vertrags voll in der Haftung, auch wenn es die Wohnung längst nicht mehr nutzt.

Mieterwechsel richtig organisieren

Soll nur eine Person ausgetauscht werden, braucht es eine Vertragsänderung, der alle Beteiligten zustimmen: die verbleibenden Mieter, die ausscheidende Person, die neue Person und der Vermieter. Üblich ist eine Nachtragsvereinbarung, in der Eintritt und Ausscheiden ausdrücklich geregelt und offene Punkte – Kaution, laufende Nebenkosten, Zustand der Wohnung – festgehalten werden. Ohne diese Vereinbarung entsteht kein Mietverhältnis zum Nachrücker: Er wohnt dann ohne eigenen Vertrag in der Wohnung, während die ausgezogene Person weiter haftet.

Klauseln, die halten – und solche, die scheitern

Formularverträge enthalten häufig gegenseitige Vollmachten. Eine Empfangsvollmacht, mit der jeder Mieter Erklärungen des Vermieters mit Wirkung für alle entgegennehmen darf, ist grundsätzlich zulässig. Eine Klausel dagegen, die einen Mieter ermächtigt, für alle anderen zu kündigen oder Vertragsänderungen zu vereinbaren, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kritisch und wird von der Rechtsprechung häufig als unangemessene Benachteiligung verworfen. Wer solche Vollmachten möchte, sollte sie individuell aushandeln und gesondert dokumentieren.

Eine Wohnung, eine Kaution

Die Kaution wird für das Mietverhältnis gestellt, nicht pro Person. Die Obergrenze von drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB gilt also unabhängig davon, wie viele Mieter im Vertrag stehen. Auch die Rückzahlung erfolgt an die Mieter gemeinsam. Solange das Mietverhältnis fortbesteht, darf der Vermieter keine Teilbeträge an ausziehende WG-Mitglieder auszahlen – der interne Ausgleich ist Sache der Mieter untereinander.

Für Vermieter und Verwaltungen bedeutet das vor allem Sorgfalt bei den Formalien: alle Mieter vollständig im Vertrag führen, jede Kündigung an sämtliche Namen adressieren und Wechsel ausschließlich schriftlich per Nachtrag dokumentieren. Für Mieter heißt es, sich der gemeinsamen Haftung bewusst zu sein – und den Auszug einzelner Personen frühzeitig mit dem Vermieter zu regeln, statt ihn stillschweigend zu vollziehen.

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