Verwalterhaftung: Wann die Hausverwaltung persönlich einstehen muss

Verwalterhaftung: Wann die Hausverwaltung persönlich einstehen muss

Die Hausverwaltung verwaltet fremdes Vermögen – oft in Millionenhöhe. Wo Verantwortung ist, ist auch Haftung. Doch wofür genau muss ein WEG-Verwalter einstehen, und wann bleibt die Gemeinschaft auf einem Schaden sitzen? Ein Überblick über die wichtigsten Grundsätze.

Die rechtliche Grundlage

Zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Verletzt der Verwalter eine Pflicht aus diesem Vertrag schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden, haftet er nach den allgemeinen Regeln des Schuldrechts. Maßstab ist die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns. Anspruchsinhaberin ist dabei die Gemeinschaft als rechtsfähiger Verband – nicht der einzelne Eigentümer.

Typische Haftungsfälle

In der Praxis wiederholen sich einige Konstellationen: Der Verwalter verschäumt eine Verjährungsfrist bei Gewährleistungsansprüchen gegen einen Bauträger. Er führt einen Beschluss nicht aus, obwohl die Versammlung ihn wirksam gefasst hat. Er versichert das Gebäude unzureichend oder lässt eine Police auslaufen. Er vernachlässigt Wartungs- und Prüfpflichten, etwa bei Aufzug, Heizung oder Trinkwasseranlage. Und immer wieder geht es um fehlerhafte Jahresabrechnungen oder um die Vermischung von Gemeinschafts- und Eigengeldern.

Die Vermögensschaden-Haftpflicht

Nach der Gewerbeordnung benötigen gewerbliche Wohnimmobilienverwalter eine Erlaubnis und müssen eine Berufshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden nachweisen. Vorgeschrieben ist eine Mindestdeckungssumme je Schadensfall und je Jahr. Eigentümer sollten sich den Versicherungsnachweis regelmäßig vorlegen lassen – gerade bei großen Anlagen kann die gesetzliche Mindestsumme knapp bemessen sein. Eine freiwillige Aufstockung ist ein gutes Qualitätsmerkmal.

Was die Entlastung bewirkt – und was nicht

Beschließt die Versammlung die Entlastung des Verwalters, verzichtet die Gemeinschaft damit auf Ansprüche, die zum Zeitpunkt des Beschlusses erkennbar waren. Verborgene Pflichtverletzungen bleiben davon unberührt. Die Entlastung ist deshalb kein Freibrief, sollte aber auch nicht routinemäßig erteilt werden. Sinnvoll ist, sie erst nach der Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat zu beschließen.

Worauf Eigentümer achten sollten

Haftungsbeschränkungen im Verwaltervertrag sind nur begrenzt wirksam; ein Ausschluss der Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist unzulässig. Wichtiger als jede Klausel ist ohnehin die Prävention: klare Zuständigkeiten, dokumentierte Beschlussumsetzung, getrennte Konten und ein aktiver Beirat verhindern die meisten Streitfälle, bevor sie entstehen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Sora Shimazaki | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Sora Shimazaki. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).